饱受争议的二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住(zhù)建部、市场监管总(zǒng)局联合发布了关于规范房地产经纪(jì)服务的意见。意见提及，近年来(lái)，部分(fēn)房地产经纪机构(gòu)存在利用房源客源(yuán)优势收(shōu)取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信(xìn)息等问题(tí)，加重交易当事人负担、侵害(hài)其(qí)合法权(quán)益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强从业(yè)主体管理(lǐ)、明确(què)经纪(jì)服务(wù)内容、合(hé)理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方(fāng)面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一(yī)二线城(chéng)市(shì)二手房(fáng)交易占(zhàn)比逐渐增(zēng)加。以北(běi)京、上海为例(lì)，二手房占(zhàn)市场成交比(bǐ)例超过80％，大(dà)量二手房(fáng)成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控(kòng)重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中(zhōng)介公(gōng)司(sī)。

　　广东(dōng)省(shěng)城规(guī)院(yuàn)住房政策研(yán)究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示(shì)，买房(fáng)对居民(mín)来(lái)说属于金额不低的大宗交(jiāo)易(yì)，由于(yú)二手(shǒu)房交易成本(běn)较高、交易周(zhōu)期(qī)较长，具(jù)有非常强(qiáng)的专业性，居民(mín)往往通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等(děng)问题，将非必要的(de)收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按(àn)揭(jiē)费、担(dān)保(bǎo)费等，对居民(mín)造(zào)成额(é)外的负担(dān)，而且这些(xiē)服(fú)务事项并未明码标(biāo)价(jià)。

　　对于(yú)二手房市场交易(yì)过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服(fú)务(wù)在(zài)内的相关市场交易行为及其主体进(jìn)行规范和(hé)秩序(xù)整顿(dùn)，是房地产市场管理(lǐ)和(hé)调控的主题。“当下(xià)，推进(jìn)这项工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对(duì)房地产经纪服务行业(yè)关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主要监管的(de)重点，将是对房地产经纪服(fú)务收费及中介交(jiāo)易进行(xíng)规(guī)范(fàn)。

　　在热(rè)点城(chéng)市(shì)，二手房屋交(jiāo)易过(guò)程中，部分价(jià)值不(bù)菲(fēi)的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额不低(dī)的中介(jiè)费(fèi)。以(yǐ)北(běi)京某房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构(gòu)2.7％的(de)服务费率计算，一套(tào)1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上，两部(bù)门在此次意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)要合理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租(zū)赁经纪服(fú)务(wù)费用(yòng)。鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价。引(yǐn)导(dǎo)由(yóu)交易双(shuāng)方共同(tóng)承担(dān)经(jīng)纪服务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目前(qián)房地产经纪服务收费标准的最早依据是(shì)1995年国(guó)家计委建设部(bù)下发的(de)《关于房地产中(zhōng)介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第(dì)六(liù)条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京(jīng)市执行(xíng)的2014年更新后(hòu)的收(shōu)费标准，即根据这样的规(guī)定：“少数特(tè)别复杂的住宅买(mǎi)卖(mài)经(jīng)纪服(fú)务(wù)，经交易各方(fāng)协商(shāng)同意，可在规定的收费(fèi)标准基础(chǔ)上适当上(shàng)浮，上浮(fú)幅(fú)度最高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房中介(jiè)费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中介服务等57个(gè)政府定(dìng)价，房地产经纪服务收费(fèi)多少由各(gè)中介(jiè)机构自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用过(guò)程(chéng)中，相(xiāng)关监管部门当前并未明确具体的中介(jiè)费(fèi)率(lǜ)，中(zhōng)介机构(gòu)仅(jǐn)需(xū)在服务过程中对收(shōu)费标(biāo)准进行明码(mǎ)标价即可。而(ér)房地产经纪(jì)服务机(jī)构在具体收取过程中，会结合房屋价值及(jí)工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明(míng)码标价(jià)问题(tí)，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机(jī)构应当在经(jīng)营(yíng)门店、网站、客户(hù)端等场所或渠(qú)道，公示(shì)服务项目、服务内容和收费标准，不得(dé)混合标价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地产经纪(jì)机构(gòu)提供的基本服(fú)务和延伸服(fú)务(wù)，应(yīng)当分别明确服(fú)务项目和收费(fèi)标(biāo)准。房地产经纪机构(gòu)收(shōu)费前应当向(xiàng)交易当事人出具收费清单，列明(míng)收费标(biāo)准、收(shōu)费金(jīn)额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平均水平的(de)房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)，住(zhù)房(fáng)和城乡建设部门将会同市场(chǎng)监管等部门采取约谈(tán)等综合措施(shī)进行(xíng)重点监管。市场监管部门会同有(yǒu)关部门(mén)依法(fǎ)查处不按(àn)规定明(míng)码标价、操纵经纪服(fú)务收费等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)相关(guān)违法违规信息，市(shì)场监管部门(mén)要依法依规纳入(rù)国(guó)家企业信用信息(xī)公示系(xì)统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价(jià)，是否意味着，未来豪(háo)宅的(de)中介(jiè)费有(yǒu)望大幅(fú)降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建部发文鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还(hái)是规范行业，打击收费过(guò)高的经纪机构，但(dàn)对市场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同，各家收(shōu)费普(pǔ)遍在合理范(fàn)围内，加上经(jīng)纪服务费用(yòng)对市场(chǎng)的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前(qián)两(liǎng)部(bù)门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件(jiàn)而非规定，未来(lái)如何具体认(rèn)定其中的(de)细(xì)则，还需(xū)要看各(gè)城(chéng)市落(luò)地执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前(qián)市场看，经纪服务领域的调整(zhěng)改善、规范化，有利(lì)于行业健康发展。同时，由于二手房很多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都可能对交易产生(shēng)影响，这对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行业的(de)专业(yè)性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家(jiā)各(gè)支付一半的中介费，但在一些热点城(chéng)市(shì家里放什么东西蛇不敢来，家里有蛇放什么东西最怕 24px;'>家里放什么东西蛇不敢来，家里有蛇放什么东西最怕)的(de)二手房交(jiāo)易过(guò)程中，往(wǎng)往(wǎng)会有(yǒu)这样的情形，因部分购(gòu)房者处于弱势地位，从(cóng)而(ér)会出现中(zhōng)介费(fèi)及税费均由购房者来承担。即(jí)使一些房东愿意承担中介费，这(zhè)部(bù)分费用(yòng)也(yě)可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁(jià)的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家(jiā)，市场(chǎng)这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定俗成(chéng)’的(de)情况，一些(xiē)房产(chǎn)中介公司将其视为(wèi)向购房(fáng)者单边收费的行为(wèi)。部(bù)分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪(jì)服务收费(fèi)的基(jī)础上，再次(cì)向房东(dōng)收取费用，而这部分费用，房东(dōng)往往(wǎng)会将其(qí)转再次转嫁(jià)给购(gòu)房(fáng)者(zhě)，这实(shí)际上(shàng)相当于变相推(tuī)高(gāo)了房(fáng)价(jià)。两部(bù)门提出严禁操纵(zòng)经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操(cāo)作的(de)透明(míng)度(dù)，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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