导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住(zhù)宅(zhái)销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地(dì)产是(shì)否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判(pàn)断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中(zhōng)还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人均一(yī)间房所能(néng)满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样不(bù)意(yì)味(wèi)着中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直(zhí)接公(gōng)布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房(fáng)似(shì)乎意(yì)味着(zhe)户(hù)户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的(de)租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均人口规(guī)模缩(suō)小(xiǎo)，一(yī)人户、两(liǎng)人(rén)户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增(zēng)多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入城市的新(xīn)增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均较发达国(guó)家(jiā)有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国(guó)地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足(zú)，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那么(me)当下房地产大(dà)分化时代(dài)已至，大分化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级(jí)城市(shì)之间(jiān)，不(bù)同区域板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的(de)房子(zi)是否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数据(jù)并未公布(bù)，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了(le)？据(jù)此判断未来房(fáng)地(dì)产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻(wén)发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数(shù)据公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人(rén)人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人(rén)均住宅(zhái)间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全(quán)的(de)住宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路(lù)、数(shù)据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据(jù)有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数除以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能(néng)够(gòu)得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计数(shù)据，大(dà)致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销(xiāo)售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里(lǐ)的期房(fáng)销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期(qī)在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装修的时(shí)间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的(de)住宅结(jié)构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅和(hé)购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算出(chū)2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至(zhì)2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城(chéng)镇化(huà)进展终结(jié)，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不(bù)意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满足(zú)因人口流动(dòng)、居(jū)民换房等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国城乡人口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实(shí)际上(shàng)会(huì)占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧住(zhù)宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴(yù)和(hé)厨(chú)房(fáng)。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难(nán)满足现(xiàn)代(dài)生(shēng)活(huó)需(xū)求(qiú)，在未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当(dāng)然(rán)这与城市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来(lái)地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均水平的一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅存(cún)在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)存(cún)在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè上海为什么被称为魔都？传说......，上海为什么被称为魔都四大魔都分别为哪四个)一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要(yào)的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静态结构和动(dòng)态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需求主要来(lái)自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户(hù)购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将继续延(yán)续，导致户数(shù)会因户(hù)均(jūn)人(rén)口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经(jīng)济发展带来的新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素(sù)逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈(quān)中(zhōng)心(xīn)城市流(liú)入，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增量为72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房。在(zài)新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性(xìng)需求(qiú)有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资(zī)金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以(yǐ)小(xiǎo)换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作(zuò)会议(yì)明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么(me)未来将是住宅(zhái)质量的(de)供需(xū)冲突。房(fáng)地(dì)产大分化(huà)时代已至，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间(jiān)差(chà)异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

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　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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