导(dǎo)读(dú)

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存(cún)量极(jí)度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，第七次(cì)人口普查(chá)调查(chá)数据显示城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建筑(z感受到体内那根东西变大很胀，你的东西还留在我体内hù)占比不到一成，其中(zhōng)还包括大(dà)量城(chéng)镇(zhèn)非(fēi)住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不(bù)是人(rén)均(jūn)一(yī)间(jiān)房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)发达国家(jiā)还有很大差距。人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同样不意(yì)味(wèi)着中国(guó)住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户均1套(tào)房，其中每(měi)户(hù)持(chí)有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家(jiā)庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是(shì)因(yīn)为(wèi)户均一套房无(wú)法满足流动人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而(ér)产生了(le)额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加(jiā)，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地产步入大分(fēn)化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足(zú)，这是过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大(dà)分化时代(dài)下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级城(chéng)市(shì)之间，不同区域板块(kuài)之间，不同(tóng)品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以(yǐ)来(lái)，各(gè)大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的(de)房子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过(guò)剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是(shì)仍(réng)然(rán)存在不(bù)足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们(men)测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过(guò)剩了(le)？据此判断未来(lái)房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾害综合(hé)风险普查工作情况为主题的(de)新闻发(fā)布会上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业(yè)获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密(mì)切(qiè)相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅(zhái)相关(guān)数据有两处可(kě)以直接公(gōng)布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计(jì)算中国(guó)居(jū)民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数(shù)相加，我们就能够得到当(dāng)前(qián)商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们(men)利用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测(cè)算得到中国存量房(fáng)地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为(wèi)主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销(xiāo)售中(zhōng)期(qī)房占比近9成(chéng)。本文去(qù)除商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售套(tào)数(shù)里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房(fáng)销售(shòu)额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除(chú)以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示(shì)中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)的住(zhù)宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)和(hé)购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅(fú)度(dù)的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一(yī)套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经达到了(le)户均一套房的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味(wèi)着(zhe)住宅市(shì)场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生(shēng)的(de)住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩(hán)国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出(chū)中(zhōng)国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和(hé)省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南(nán)京(jīng)工作的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法满足(zú)庞(páng)大流动人(rén)口的(de)租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　<感受到体内那根东西变大很胀，你的东西还留在我体内img alt="中国户均几套房？| 民生·周君芝(zhī)团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161808011.png">

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面(miàn)积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一(yī)居室和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其中一(yī)居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)户型(xíng)更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是未来(lái)地产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不(bù)及全(quán)国人(rén)均水平的一(yī)半(bàn)。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这(zhè)个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后(hòu)，中国的(de)人均可(kě)使(shǐ)用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需要的(de)住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已(yǐ)经户(hù)户有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国(guó)人口静态结构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来(lái)城(chéng)镇住宅需(xū)求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人(rén)户(hù)的(de)占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规(guī)模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源和(hé)生(shēng)产要(yào)素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善(shàn)性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手房。在(zài)新(xīn)增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来(lái)随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的(de)改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受(shòu)限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　感受到体内那根东西变大很胀，你的东西还留在我体内住宅(zhái)舒适(shì)度(dù)与经济水平有(yǒu)着密(mì)切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是(shì)过去二十年(nián)房价(jià)快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城市能级之间(jiān)差(chà)异(yì)，优质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查的(de)是人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此可能(néng)存(cún)在(zài)统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏(piān)低，其增速可能(néng)超预期。

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