万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个位于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成了共同(tóng)债务人被中国信(xìn)达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子(zi)现在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些(xiē)业主的(de)维权信息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么(me)简单。

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　　富(fù)人被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海淀核心区(qū)位，名校环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司(sī)不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置(zhì)主体是中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司北京(jīng)市分公(gōng)司(sī)（下(xià)称中国信达北分），处(chù)置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司是共同(tóng)债务(wù)人(rén)。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起(qǐ)中国信达(dá)北分(fēn)讨债的故事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些(xiē)房子实(shí)际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这(zhè)75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报(bào)道(dào)证实了(le)上述内容。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集团早(zǎo)就把这75套(tào)房子(zi)抵(dǐ)押出(chū)去，现在还(hái)没资金解抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万(wàn)柳书(shū)院的业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬也(yě)是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书(shū)院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也(yě)被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失(shī)最(zuì)大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执(zhí)行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理过(guò)户手续的，如(rú)果业主没(méi)有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的(de)可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执(zhí)行异议(yì)申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联(lián)合(hé)起诉开发商，要求退还(hái)购房(fáng)款或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高人民法院关于(yú)商品(pǐn)房消费(fèi)者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以支持(chí)。只支(zhī)付(fù)了部分价款的(de)商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结(jié)前已实际(jì)支付(fù)剩余价款的(de)，可(kě)以适用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房(fáng)子(zi)，还会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公(gōng)司(sī)中国信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地等(děng)选(xuǎn)择(zé)退(tuì)出了(le)赫华(huá)恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国(guó)际信托(tuō)有限责任公司成为(wèi)了唯一(yī)股东，后(hòu)者由中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相(xiāng)较其(qí)他(tā)房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没(méi)有很(hěn)高(gāo)的国民知(zhī)名(míng)度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫(hè)集团进(jìn)入(rù)北京的第一个(gè)豪(háo)宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘(mì)高端的(de)姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本超6万的(de)成(chéng)年银(yín)杏树，还是(shì)每平米(mǐ)20万元(yuán)的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅(zhái)圈的(de)地(dì)位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的融(róng)创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华手指的速度越快声音越大，撞得越快叫的声音越府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出了(le)8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不(bù)少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光(guāng)环的(de)背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今(jīn)年(nián)年(nián)初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出(chū)背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人(rén)周(zhōu)金辉(huī)的(de)人生(shēng)轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就(jiù)在(zài)于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之(zhī)路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在(zài)2008年(nián)开始，中赫集(jí)团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终(zhōng)都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放(fàng)到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值(zhí)一直没变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!手指的速度越快声音越大，撞得越快叫的声音越ong>如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中赫为什么又要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份质押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前(qián)中赫(hè)集团共有11条股权出(chū)质记录。质(zhì)权人(rén)包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国(guó)际(jì手指的速度越快声音越大，撞得越快叫的声音越)信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京国安(ān)的时间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北(běi)京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没(méi)有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金(jīn)压力，中赫(hè)集(jí)团和(hé)周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安(ān)和(hé)中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却(què)持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如(rú)何能独善其身？