文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和(hé)城乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明(míng)确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地(dì)产(chǎn)从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及长效(xiào)机制(zhì)，长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四(sì)大关键是(shì)推动城(chéng)市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税。如(rú)果按(àn)照经济规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实(shí)现(xiàn)房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平稳健(一个男人叫女人乖乖是什么意思，一个男人叫你乖乖意味着什么jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一(yī)手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购(gòu)房者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房(fáng)的风险。从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度？预售(shòu)制(zhì)度怎(zěn)么来的(de)？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最(zuì)早源于中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发(fā)商(shāng)放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获(huò)得政府批准后才(cái)可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家(jiā)在购买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一(yī)次性(xìng)贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前(qián)进行分(fēn)期支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要(yào)严(yán)格的资金监(jiān)管、分期(qī)支(zhī)付以及(jí)违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触(chù)发(fā)风险，对购房民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在(zài)中国住房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债务重组、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是(shì)个技(jì)术(shù)活，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回归实(shí)体(tǐ)经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸(xìng)福(fú)一家人(rén)。从(cóng)这(zhè)个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三好生、新模(mó)式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务(wù)院发展研究中心参(cān)与财税(shuì)改革方案(àn)研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未推行公(gōng)共(gòng)房屋(wū)制(zhì)度(dù)，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金(jīn)实力才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不(bù)少地(dì)产商(shāng)开始探求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流(liú)通(tōng)、资(zī)金周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金(jīn)周转。当时其在(zài)购(gòu)下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似(shì)租金的分(fēn)期(qī)付(fù)款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了(le)自己的(de)房产(chǎn)。这种方(fāng)式(shì)减(jiǎn)轻(qīng)了民众购(gòu)房的资(zī)金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制(zhì)造(zào)商的(de)资(zī)金问题(tí)，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成(chéng)为当时中国(guó)香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大(dà)特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全部(bù)支付，还要(yào)证(zhèng)明自(zì)身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师的(de)核(hé)准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港要(yào)求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采取全(quán)透明(míng)化机制，且银行的责(zé)任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随(suí)着监管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一导向使前期发(fā)展工(gōng)业化的进程大(dà)于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一(yī)步推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的(de)福利(lì)分(fēn)房制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房(fáng)的(de)需求(qiú)量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内地(dì)房地产市(shì)场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力支(zhī)持国内房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步(bù)深化城镇住房制度(dù)改革(gé)，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转向(xiàng)市场经济(jì)的商品房。房(fáng)地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了(le)房企(qǐ)缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化(huà)，中国人(rén)民银(yín)行等多方迅速出(chū)台(tái)相关(guān)的(de)信贷(dài)政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的(de)发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中的(de)房屋预先(xiān)出(chū)售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定金或房(fáng)款的(de)行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地(dì)实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银(yín)行(xíng)贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到(dào)了全部(bù)购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商(shāng)品(pǐn)房也(yě)开启(qǐ)了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决了房地产市(shì)场(chǎng)快速(sù)发展阶段的(de)资(zī)金需(xū)求(qiú)，也提高(gāo)了(le)居民居住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适居(jū)，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地(dì)商品房销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品住宅期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地(dì)产行(xíng)业的(de)发展。中国内地房地产历经二(èr)十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)和销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动的上(shàng)下(xià)游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房(fáng)地(dì)产及(jí)其(qí)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社会(huì)固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠(qú)道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从房地(dì)产融(róng)资存(cún)量(liàng)占社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计(jì)的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德(dé)国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及(jí)中(zhōng)国资本(běn)市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭贷款合同按时(shí)向银行进行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)偿(cháng)还(hái)，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等(děng)一(yī)系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过与购房(fáng)者签(qiān)订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还款能(néng)力或短期不(bù)能还款等(děng)，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房者(zhě)的(de)预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结(jié)底两个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开发企业预售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的(de)具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年(nián)以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或者(zhě)项目工程(chéng)总额报价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入(rù)监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资金，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度(dù)所需(xū)。通过这些方式(shì)套(tào)取的(de)资(zī)金，在房企各地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循(xún)环(huán)高周转模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般(bān)以定金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程进(jìn)度(dù)分期支付，或(huò)二(èr)者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进度(dù)付(fù)款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二(èr)是(shì)房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府(fǔ)或第三(sān)方验收合(hé)格(gé)并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购(gòu)房(fáng)者支付的(de)房款。二是(shì)开(kāi)发(fā)商(shāng)为购房(fáng)者(zhě)提供一(yī)定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件返还(hái)，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通(tōng)过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付(fù)款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通(tōng)过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全部(bù)来自银行，银(yín)行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比例的(de)贷(dài)款，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银行(xíng)利(lì)益(yì)，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开(kāi)发商施工进度(dù)。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审(shěn)查后(hòu)发(fā)放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行(xíng)得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房(fáng)款按建造工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，开发(fā)商或购房(fáng)者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付(fù)公证费和土地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有规(guī)定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律(lǜ)师(shī)，负责(zé)沟通期房交易(yì)中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环节，各(gè)环节内容确认无(wú)误(wù)后签(qiān)订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了(le)10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，当(dāng)开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而(ér)超(chāo)出10％的(de)部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月(yuè)分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的(de)检验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英(yīng)国(guó)期(qī)房(fáng)预(yù)售资金(jīn)监管极为(wèi)严格(gé)，资金(jīn)也(yě)由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开(kāi)发(fā)商账户前经过两(liǎng)道关(guān)口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不(bù)超(chāo)房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须完(wán)成定金保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么(me)是定金保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)签(qiān)订(dìng)购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机(jī)构签订定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并(bìng)将(jiāng)相应的(de)保(bǎo)证金证明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他(tā)预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保一个男人叫女人乖乖是什么意思，一个男人叫你乖乖意味着什么证(zhèng)金证明书向金融(róng)机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节(jié)，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行(xíng)申请贷(dài)款，但(dàn)交房后(hòu)才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房(fáng)款在交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违约(yuē)可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付，所有资金进银(yín)行(xíng)专门项目(mù)资(zī)金账(zhàng)户(hù)，交(jiāo)房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购(gòu)权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时(shí)购(gòu)房(fáng)者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细(xì)规定(dìng)，要求所有开发(fā)商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工、管道(dào)门(mén)窗等(děng)完工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加，未放(fàng)款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产到了(le)政策出(chū)手临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的(de)金融工具(jù)支持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制(zhì)或交房(fáng)后(hòu)按揭贷(dài)款(kuǎn)机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的(de)权益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商、银行的(de)第(dì)三方资金监管机(jī)构(gòu)，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权(quán)负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。

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