一线城市，也不端着了。

　　昨天，深圳(zhèn)取消(xiāo)二手房指导价的(de)消息在房(fáng)产圈刷屏了。

　　这条(tiáo)消(xiāo)息为什么(me)这么重(zhòng)要？首(shǒu)先二(èr)手(shǒu)房指导(dǎo)价被称为(wèi)“核弹级”政策，其次深圳几乎是(shì)最后一个还在“认真”实施(shī)这条政策的城市，最(zuì)后深圳是房价前三的核心城(chéng)市。所以(yǐ)，深圳的一举一动都具有风向标意义。

　　有分析(xī)人士(shì)指出，深圳二手房指导价如(rú)果(guǒ)取(qǔ)消(xiāo)，首先(xiān)有利于(yú)深(shēn)圳二手房回暖，然后(hòu)二(èr)手(shǒu)房回(huí)暖有利于(yú)深圳楼市总体回暖，最后深圳楼市回暖(nuǎn)有利于全国楼(lóu)市回暖....

　　看吧，这(zhè)妥妥(tuǒ)的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天，深圳疯传“二(èr)手房指导价”正式结(jié)束。传(chuán)言(yán)称：二(èr)手(shǒu)房贷款不按官(guān)方参考价（指导(dǎo)价），银行核(hé)定房价以网签备案(àn)价和评估价孰低为准。

　　自此，参考价真(zhēn)正(zhèng)变成了(le)“参考价”。

　　目前没有看到(dào)官方文件。据证券时报21日(rì)消息，目前(qián)深圳(zhèn)多家大(dà)行表示“尚未接到正式(shì)通知，目前仍按参考价办理(lǐ)按揭(jiē)”。所以还需要(yào)持续的关注(zhù)。

　　易居研究院(yuàn)研究总监严跃进认(rèn)为，本次政策大(dà)概率为真，更多(duō)体现(xiàn)为银行贷(dài)款(kuǎn)等(děng)领(lǐng)域按照新的(de)规则进行，但不会出台(tái)正式文件(jiàn)。

　　有时候，有些(xiē)事情，是不用发文件的。毕竟可以(yǐ)“窗口(kǒu)指(zhǐ)导”。

　　2021年(nián)2月8日(rì)，深圳楼市二手房指导价横(héng)空(kōng)出(chū)世(shì)。当时(shí)，深(shēn)圳一口气(qì)公(gōng)布了全市3595个(gè)小区的参考价，很多南山、福田、宝安中心(xīn)区(qū)的高价盘，直接按(àn)照当时的市场价打了5折、6折来(lái)“指导”，银(yín)行(xíng)只能按照指导(dǎo)价来计(jì)算首付(fù)、发放贷款。

　　当时大家还不觉得厉害，但经历(lì)了这(zhè)两年(nián无锡市是几线城市)的痛苦，才(cái)深(shēn)知为(wèi)啥叫做(zuò)——“核弹级”。

　　举个例子，市(shì)场价1000万(wàn)的(de)房子，如(rú)果(guǒ)不“指(zhǐ)导”，可以(yǐ)首付3成(chéng)即300万；如果指导价打七折即(jí)700万，那么首(shǒu)付3成210万，加上需要全款支付的部分，实际(jì)首付去到(dào)了(le)510万，相(xiāng)当于首付5成了（多给210万首付(fù)）。这直接让大批(pī)量买家，失去了(le)购房(fáng)能力，相当于强势“降(jiàng)杠杆”。

　　自深圳推(tuī)行二手(shǒu)房参考(kǎo)价以后，东莞、宁波(bō)、成都、三亚、西安、合肥、广州等10多(duō)个城市陆续跟进。事(shì)实也确(què)实(shí)证明了，这条政策的“核弹”级别。

　　到了2021年10月，根据安居客(kè)的统计，实施二手房(fáng)指导(dǎo)价的10个城市(shì)，有8个挂牌价降了。

　　2022年受到疫情(qíng)的影响(xiǎng)，二手(shǒu)房更是惨不忍睹。以2022年12月数(shù)据为例，全(quán)国70个大中(zhōng)城市(shì)房价(jià)只有6个同比上(shàng)涨，其他的泥沙(shā)俱下(xià)。

　　2

　　深(shēn)圳，有人付出(chū)了沉重代(dài)价

　　据深圳乐(lè)有家研究中心数据显(xiǎn)示：成交量上，二(èr)手房指导价出(chū)台(tái)当年，深圳二(èr)手住宅成交量同比(bǐ)下滑57％。2022年继续腰斩，成交量同比下(xià)滑47％，全(quán)年成交量(liàng)仅2.2万套，创近二十年最低记录，相较2020市(shì)场(chǎng)高峰缩水(shuǐ)近八成。

　　价格(gé)方面，与二手房指(zhǐ)导(dǎo)价发布当月(yuè)相比，如今二手房挂牌(pái)价低于及接近(jìn)参考价的房源占(zhàn)比大幅增(zēng)加。2023年(nián)一季度，深圳(zhèn)各(gè)区二(èr)手房成交(jiāo)TOP10小区中，过半(bàn)成交价低(dī)于参考价。

　　只有(yǒu)真实经历其中的人，才能深切的感(gǎn)知其威力。

　　深圳房东，斩仓(cāng)的(de)新闻(wén)不绝于(yú)耳。

　　据说一位码农三年前高杠杆(gān)买(mǎi)了2套华润城，月供12万，最终亏损1000万破产。据(jù)媒体推测(cè)，如(rú)果案例属实，买家(jiā)的实际购房(fáng)成本高达20万(wàn)/平，目(mù)前价格跌(diē)至14万/平(píng)，叠加这三(sān)年的(de)房贷和持有成(chéng)本，差不多亏损超千万。

　　深(shēn)圳一大批人这两年感受到了(le)太多“心酸”。二手房(fáng)成交量创下多年新(xīn)低，学区房(fáng)神话不再，房(fáng)产中介的日子难(nán)过，投资客挥泪斩仓....

　　在(zài)稳楼市的基调下，2022年以来，实施(shī)了二手(shǒu)房(fáng)指导价的城市陆陆续续低调(diào)退出，目前只有深圳还是最后(hòu)的“堡垒”。

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　　“风向标”意义明显

　　最近一线城市也不端着(zhe)了。

　　近日，北京在房山区试点(diǎn)多子女(nǚ)家庭和职住平衡(héng)家庭(tíng)购房支持政策。上海也考虑予以多孩家庭在新(xīn)房计分制(zhì)度政(zhèng)策(cè)上的支持。

　　从最(zuì)新公布的3月(yuè)份70个大中城(chéng)市商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)价(jià)格变动(dòng)情况来看(kàn)，广州、深圳的新房、二手房价(jià)格(gé)仍然是(shì)同比去(qù)年依(yī)然是下降的。

　　北京、上(shàng)海(hǎi)已经同比增长了(le)，其他二线城市如杭州、成都、南京、合肥等城市价格(gé)都(dōu)是(shì)同比上涨的。

　　广州、深圳能不(bù)急吗？

　　事(shì)实上，上面可能更急。3月份，两部门联合发文，全面推动二手房“带押过户”全国实施，这是一(yī)条被广(guǎng)泛好评的新(xīn)政(zhèng)。对于激活二(èr)手房交(jiāo)易(yì)，具有定(dìng)海神针般的作用。

　　住建部部长倪虹近日(rì)更是指出：建筑业、房(fáng)地产(chǎn)企业要发挥国民经济(jì)“顶梁(liáng)柱”“压舱石(shí)”作用。回归到常(cháng)识，从字(zì)面理解一下(xià)这两个词，意思就(jiù)是——顶梁柱如果不(bù)行了，上面不就塌了嘛？压舱(cāng)石如(rú)果压不住，小船(chuán)不就翻了(le)？

　　也许，今年(nián)扶持楼(lóu)市的政策，还有一大(dà)波正在路上...

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