万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红，让这个(gè)位于(yú)北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，也被(bèi)拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫集团成(chéng)了共同债务(wù)人被中国信达(dá)追债(zhài)，中国信达(dá)为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上述(shù)不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司(sī)北京市分公司（下称中国信达(dá)北分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共同(tóng)债务人。目(mù)前(qián)，该项目(mù)已有1万次围(wéi)观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这(zhè)就(jiù)是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早(zǎo)凝神静气的意思，凝神静气的意思解释已售罄。如(rú)果该(gāi)报道属实，说明这(zhè)些房(fáng)子实(shí)际上都是(shì)卖出(chū)去(qù)了的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什么中国信达(dá)的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的(de)业主基本都是北(běi)京的高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中(zhōng)赫集团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价(jià)款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规(guī)定，民事执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，但未办理过户(hù)手(shǒu)续(xù)的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保护问题的(de)批复(fù)》，以司法解(jiě)释的方式明确(què)了购房(fáng)人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前已实(shí)际(jì)支(zhī)付(fù)剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适(shì)用(yòng)前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回(huí)本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中(zhōng)国信(xìn)达(dá)已(yǐ)经(jīng)成(chéng)为(wèi)赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国(guó)金谷国际信托有(yǒu)限责任公(gōng)司(sī)成为了(le)唯一股东，后者由中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既(凝神静气的意思，凝神静气的意思解释jì)没有很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集(jí)团进入(rù)北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名(míng)房企手中，抢下(xià)了(le)北京万柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当(dāng)年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一(yī)块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价(jià)格(gé)，都令(lìng)业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末(mò)上市的(de)它，对手是当时有(yǒu)名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它(tā)远远超(chāo)过(guò)这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的(de)豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯(sī)”却(què)多(duō)次成(chéng)为被(bèi)执行(xíng)人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国(guó)安坑(kēng)了(le)？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦(lún)落到这个(gè)地步，其(qí)实是有迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的(de)开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在(zài)于收购北(běi)京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就(jiù)尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本(běn)退(tuì)出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安(ān)的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信集(jí)团手中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部(bù)股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股份质押陆续质(zhì)押，据企查查(chá)显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录(lù)。质权(quán)人包括海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集团和周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续质押手中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫集(jí)团股份，但(dàn)国安和中赫(hè)的经营状况却(què)持(chí)续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列(liè)被执(zhí)行(xíng)人，执行标(biāo)的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人(rén)都成为老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善(shàn)其身？

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