导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国(guó)房(fáng)地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人口普查(chá)调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一(yī)间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱(bǎo)和(hé)。

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房(fáng)，其中每(měi)户(hù)持(chí)有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无(wú)直接公(gōng)布中国家庭(tíng)户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据(jù)商品住宅套数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计(jì)算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意(yì)味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足(zú)流动人口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户(hù)均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购(gòu)房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)、81亿(yì)平方米的(de)住宅建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中(zhōng)国地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去(qù)二十(shí)年房价(jià)快速(sù)上涨基石(shí)。那么当下(xià)房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在(zài)不同能级城市之间，不同(tóng)区(qū)域板块之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是(shì)否(fǒu)已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡(héng)，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测(cè)算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答当(dāng)前的(de)房子是否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未(wèi)来房地(dì)产市场会(huì)如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩(shèng)的(de)直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在(zài)以(yǐ)全国(guó)自(zì)然灾害综合(hé)风险普查(chá)工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻发(fā)布(bù)会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完(wán)全反映出城(chéng)镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全的(de)住(zhù)宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据，并没(méi)有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数(shù)据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居民(mín)户均(jūn)住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到(dào)居(jū)民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底(dǐ)有多少，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计数据，大致测(cè)算得(dé)到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二(èr)手房都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实(shí)际(jì)变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期(qī)房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)味着中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味着住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多(duō)余住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造成(chéng)人(rén)口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成(chéng)房价(jià)或房租(zū)迅(xùn)速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口流(liú)动(dòng)调查数(shù)据显(xiǎn)示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大(dà)城市(shì)租(zū)赁一套房(fáng)，在(zài)房价(jià)较(jiào)低的(de)县城购买(mǎi)一套房。所以说户(hù)均一套房(fáng)无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等(děng)基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验较(jiào)差(chà)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小区(qū)很难(nán)满足现代(dài)生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住(zhù)宅为一(yī)居(jū)室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

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　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于均值，近4成(chéng)家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的(de)家(jiā)庭(tíng)界(jiè)定为住(zhù)宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除(chú)公摊(tān)面积(jī)后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　

　　

　　

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产(chǎn)仍(réng)有需(xū)求(qiú)释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的(de)缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日(rì)益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然(rán)增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需(xū)求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设(shè)施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购(g四川地震最新消息今天，20分钟前四川刚刚发生地震òu)房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高(gāo)生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有(yǒu)着密切正向联(lián)系。随(suí)着经(jīng)济(jì)发展水(shuǐ)平的提高，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在(zài)不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)未来将是住宅(zhái)质量的供需(xū)冲突。房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限于城市能(néng)级之(zhī)间差(chà)异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手房之(zhī)间的(de)差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　

　　

　　风险提示(shì)<四川地震最新消息今天，20分钟前四川刚刚发生地震/strong>

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能(néng)存在统计偏(piān)差(chà)。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实(shí)际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超(chāo)预期。

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