5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构(gòu)对于这一(yī)板块已经在悄然(rán)布局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华(huá)夏(xià)的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房地(dì)产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司(sī)市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似(shì)乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房(fáng)地(dì)产龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是(shì)金(jīn)地集团退出(chū)百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非(fēi)行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的(de)红(hóng)利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似(shì)的行(xíng)业也出现了一(yī)些(xiē)机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售(shòu)面积(jī)很难(nán)再(zài)出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是(shì)人均住(zhù)房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价(jià)收入(rù)也不支撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而行业(yè)高(gāo)增(zēng)的(de)时代已经过去，未(wèi)来行业的(de)需求或将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易(yì)出现(xiàn)信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的公司就能(néng)够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率(lǜ)的(de)提升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而(ér)对应(yīng)到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地(dì)产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们(men)分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的(de)上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从(cóng)该(gāi)股的(de)基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房(fáng)地(dì)产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程(chéng)项目、吸潮是什么意思，弄瓦之喜什么意思酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入(rù)52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机(jī)构都有对其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募(mù)的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房企，其(qí)第一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情(qíng)时代出租(zū)率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自(zì)然也(yě)吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三(sān)个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其(qí)当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地(dì)产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是主要布(bù)局在(zài)深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报交出(chū)的也(yě)是一份报喜的(de)成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀(shā)入十大(dà)流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测(cè)算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问(wèn)题或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙(lóng)头房企的融资成(chéng)本不断(duàn)下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下(xià)，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在发展的(de)大好(hǎo)机(jī)会(huì)。中信(xìn)证券指(zhǐ)出(chū)：“房(fáng)地产行业的(de)结构性机会依然存在吸潮是什么意思，弄瓦之喜什么意思，少部分(fēn)公司尤(yóu)其(qí)是央(yāng)企占据(jù)显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好(hǎo)的不动产资(zī)产运(yùn)营(yíng)能(néng)力的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地(dì)资源债权债(zhài)务关系等问题(tí)，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值的修复(fù)更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻(luó)辑在于(yú)集中度提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的(de)盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身(shēn)资产的(de)质(zhì)量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将出(chū)现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于行业集中度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的话(huà)，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背(bèi)景(jǐng)龙(lóng)头(tóu)前途(tú)更为光明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地去持续观察国企央(yāng)企(qǐ)在三(sān)个方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持(chí)低位，其(qí)次是(shì)销售份额(é)持续(xù)提升，再(zài)次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据(jù)房企(qǐ)一(yī)季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩(jì)的(de)回(huí)正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业(yè)内人(rén)士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企(qǐ)业仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资力(lì)度较大(dà)。投资(zī)的驱动能(néng)够推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确定性(xìng)。其(qí)实整个(gè)市场从四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极个(gè)别(bié)城市四月环比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之(zhī)外，包括北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多(duō)数(shù)城市都出现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六(liù)月份房企为了半年(nián)报冲(chōng)业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第(dì)三季度增(zēng)长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现(xiàn)在(zài)整个房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以及(jí)上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得(dé)比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会(huì)伴随整个行(xíng)业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地(dì)去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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