饱受争(zhēng)议(yì)的二手房(fáng)交易(yì)中介费问题，正逐渐(jiàn)得(dé)到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发布(bù)了(le)关于规范房地产经纪服务(wù)的(de)意见。意见提及，近年来，部(bù)分(fēn)房(fáng)地产经纪机(jī)构存在(zài)利(lì)用房(二氧化硫与溴水反应方程式和离子方程式，二氧化硫与溴水反应方程式双线桥fáng)源(yuán)客源优势收取过二氧化硫与溴水反应方程式和离子方程式，二氧化硫与溴水反应方程式双线桥高费(fèi)用(yòng)、未明码标(biāo)价、捆绑收费(fèi)、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加重交易当事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述背(bèi)景(jǐng)，两部门(mén)从(cóng)加强从(cóng)业主(zhǔ)体(tǐ)管理、明(míng)确(què)经纪服务内容、合理确(què)定经纪服务收费、严格实行明(míng)码标价等十(shí)方面，提(tí)出了(le)意见。

　　中原地(dì)产首席分析师(shī)张(zhāng)大(dà)伟称，随着(zhe)城市发展，一二(èr)线城(chéng)市二(èr)手房交易占比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北京、上海为例(lì)，二手房占市场成交(jiāo)比(bǐ)例(lì)超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖(lài)中(zhōng)介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐(zhú)渐(jiàn)从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住房政策研(yán)究(jiū)中心首席研(yán)究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说(shuō)属于金额(é)不低的(de)大宗交易，由于二手房交易成(chéng)本较高、交易(yì)周(zhōu)期(qī)较(jiào)长，具有非常(cháng)强的(de)专业性，居民往往通过中介来完成。但很多(duō)中介利用信息不对称等(děng)问题(tí)，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融(róng)资、按(àn)揭费、担保费等，对(duì)居(jū)民造成额外的负担，而且(qiě)这些服务(wù)事项并未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的(de)相关市场(chǎng)交易行为(wèi)及(jí)其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市(shì)场管理和调(diào)控(kòng)的主题。“当下，推(tuī)进这(zhè)项工作的意(yì)义更大，也(yě)更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问题成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中，历来(lái)对房(fáng)地产经纪服务行业关注最多(duō)的(de)一个话(huà)题，便(biàn)是房地(dì)产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟(wěi)认为(wèi)，未(wèi)来相关部门主要监管(guǎn)的重点，将是对房地(dì)产经纪服务收(shōu)费及中(zhōng)介(jiè)交易(yì)进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房(fáng)屋交易(yì)过(guò)程中，部分价(jià)值不(bù)菲的房屋(wū)，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京某房地产经纪(jì)服务机(jī)构2.7％的服(fú)务费(fèi)率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在(zài)合(hé)理确(què)定经(jīng)纪服务收费上，两(liǎng)部门在(zài)此次(cì)意见中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构要合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费用。鼓励按(àn)照(zhào)成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定(dìng)价。引导由交易双(shuāng)方共(gòng)同(tóng)承担经纪(jì)服务(wù)费用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服(fú)务收费标准的最(zuì)早(zǎo)依据(jù)是1995年(nián)国(guó)家计委(wěi)建设(shè)部下(xià)发的《关于房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六(liù)条规(guī)定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交(jiāo)价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北(běi)京为例，目(mù)前北(běi)京市执行的(de)2014年更新(xīn)后的收费标准(zhǔn)，即(jí)根据这样(yàng)的(de)规定：“少数特别复杂的(de)住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可(kě)在规(guī)定的(de)收费标准基础上(shàng)适(shì)当(dāng)上浮，上浮幅(fú)度最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本着“简政(zhèng)放权”的精(jīng)神(shén)，北京2015年取消了(le)房地产中介服务(wù)等57个政府定价，房(fáng)地(dì)产经纪服务收费多少由(yóu)各中介机(jī)构自(zì)行决定。

　二氧化硫与溴水反应方程式和离子方程式，二氧化硫与溴水反应方程式双线桥　“房产中介机(jī)构(gòu)在(zài)实际收取费用过(guò)程(chéng)中，相关(guān)监管(guǎn)部门(mén)当前并未明确(què)具体(tǐ)的中(zhōng)介费率，中介(jiè)机构(gòu)仅需在服(fú)务过程中对收费标(biāo)准进行明码标(biāo)价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在(zài)具体收取过程中，会结(jié)合房屋价值及工资(zī)标(biāo)准，综(zōng)合计算出合适(shì)的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在(zài)此次意见中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机构应当在经营门(mén)店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示(shì)服(fú)务项(xiàng)目、服(fú)务(wù)内(nèi)容和(hé)收(shōu)费标(biāo)准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)提供的基本服务和延伸服务，应(yīng)当分别明确服(fú)务项目和收(shōu)费(fèi)标(biāo)准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收(shōu)费(fèi)清单，列明收(shōu)费(fèi)标准、收费金额，由(yóu)当事(shì)人签字(zì)确认。

　　另(lìng)外，对收费明显(xiǎn)高于市场(chǎng)平均水平的房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门将会同市场监(jiān)管等部门(mén)采取约(yuē)谈等(děng)综合(hé)措(cuò)施进行(xíng)重(zhòng)点监管(guǎn)。市场监管部门会同有(yǒu)关部门依(yī)法查处不(bù)按规(guī)定明码标价(jià)、操(cāo)纵经纪(jì)服务收费等(děng)违反价格和反垄断(duàn)法律法规的行(xíng)为。对房地产经(jīng)纪机构相关违(wéi)法违规信(xìn)息，市场监管部门要依法依规纳入国家企(qǐ)业信(xìn)用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价(jià)格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的(de)中(zhōng)介(jiè)费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华(huá)南(nán)区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发(fā)文(wén)鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费用(yòng)，主(zhǔ)要还是规(guī)范行业(yè)，打击收费过(guò)高的经(jīng)纪机构，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍在合理范(fàn)围内，加上(shàng)经纪服务费(fèi)用(yòng)对(duì)市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前(qián)两部门提(tí)出的意(yì)见仅(jǐn)为鼓励性质，即(jí)只是纲(gāng)领性文件(jiàn)而非规定，未来如何具体(tǐ)认定其中的细则，还需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域的调(diào)整(zhěng)改善、规(guī)范(fàn)化，有利于行(xíng)业健康(kāng)发(fā)展。同时，由于二手(shǒu)房(fáng)很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等都可(kě)能对交(jiāo)易(yì)产生(shēng)影响，这对房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)行(xíng)业的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监(jiān)陆(lù)骑麟(lín)指出，在(zài)二(èr)手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上(shàng)下家各支付(fù)一半的中介费，但在一些(xiē)热点(diǎn)城市的二手房交易(yì)过程中，往(wǎng)往(wǎng)会有这(zhè)样的(de)情形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从(cóng)而会出现(xiàn)中介费(fèi)及税费均由(yóu)购房者来承担。即使一些房(fáng)东愿意承(chéng)担(dān)中介费(fèi)，这部分费(fèi)用也可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情况，一些(xiē)房产中(zhōng)介公司将其视(shì)为向购房者单边(biān)收(shōu)费(fèi)的行为。部分中介公司可(kě)能会(huì)利用其支配地(dì)位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费(fèi)用，房东(dōng)往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上(shàng)相当于变相推高了房价。两部门提(tí)出严(yán)禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的(de)透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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