导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地(dì)产(chǎn)存量极度(dù)过(guò)剩，事实是(shì)否(fǒu)如(rú)此？

　　住(zhù)建(jiàn)部(bù)披(pī)露(lù)全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数(shù)据显示城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中还包(bāo)括大(dà)量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人均(jūn)一(yī)间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)较发达国(guó)家还有很大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味着(zhe)户户有房，然而(ér)事实(shí)上中(zhōng)国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动人口的(de)租赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总人口的近(jìn)三(sān)成都是(shì)流动人口，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而(ér)产生了额(é)外(wài)的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增加(jiā)，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新(xīn)户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流(liú)入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建成(chéng)的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方(fāng)米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在(zài)不(bù)足(zú)，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那(nà)么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在(zài)住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体(tǐ)现在(zài)不(bù)同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存量数据(jù)并(bìng)未公布(bù)，我(wǒ)们无法(fǎ)直(zhí)接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是(shì)否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判(pàn)断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有(yǒu)效观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩的(de)直(zhí)观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国(guó)自然灾害(hài)综合(hé)风(fēng)险普查工作(zuò)情况为(wèi)主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设行业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿(yì)人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平(píng)不(bù)仅与房间(jiān)数(shù)量(liàng)有关，更与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数(shù)不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位(wèi)购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅的(de)测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类是商品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关(guān)数据有两处可(kě)以直接公布，一(yī)是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套(tào)数（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国(guó)居(jū)民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民(mín)住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计(jì)。我们利用既(jì)有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算得到中国存(cún)量房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步(bù)推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和(之字是什么结构的字，近字是什么结构hé)期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周(zhōu)期在(zài)2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后装修的(de)时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数(shù)除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国(guó)城(chéng)镇居民拥(yōng)有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买二手房都是(shì)商品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国(guó)平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满足因人口流动、居(jū)民(mín)换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国(guó)、英(yīng)国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造(zào)成(chéng)人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造(zào)成房价(jià)或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流(liú)动(dòng)人口和省(shěng)际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动(dòng)调查数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京工(gōng)作的(de)流动(dòng)人(rén)口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会(huì)占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价较低的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所(suǒ)以说户(hù)均一套(tào)房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电线老化(huà)、管道(dào)等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了(le)很大的不便和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会(huì)被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五(wǔ)成(chéng)的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根据(jù)七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带(dài)房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的(de)一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的(de)家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在困(kùn)难(nán)，若按(àn)这个标(biāo)准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静态(tài)结构(gòu)和(hé)动态(tài)趋(qū)势(shì)演绎(yì)，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购(gòu)房(fáng)需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六(liù)普显示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导致(zhì)户(hù)数会因户均人口规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展带来的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而(ér)出生人(rén)口(kǒu)为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需(xū)求(qiú)依(yī)然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自(zì)建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住(zhù)宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居(jū)民追(zhuī)求美(měi)好、宜居(jū)生活的(de)环(huán)境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作(zuò)会议明确指出(chū)支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧(jiù)存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随着经济(jì)发展水平的提高(gāo)，中国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未来(lái)将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市能(néng)级之(zhī)间差异，优质(zhì)小区(qū)和(hé)老旧二(èr)手房之(zhī)间(jiān)的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并之字是什么结构的字，近字是什么结构(bìng)不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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