5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数(shù)量占流(liú)通股比(bǐ)重增幅五只个股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置(zhì)房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公(gōng)募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值(zhí)更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募(mù)对房地(dì)产行业(yè)的持股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分(fēn)别为(wèi)保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名(míng)第二的(de)是(shì)招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四线(xiàn)城(chéng)市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投资上，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行(xíng)业(yè)在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者(zhě)衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么(me)投资机会(huì)的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧(cè)发(fā)生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存(cún)量地产的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端(duān)还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进(jìn)程，还(hái)是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺(quē)时代，而目前(qián)居民的杠杆率和(hé)房(施为什么读yi什么意思，施怎么读啊fáng)价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业(yè)的需求或(huò)将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个股成(chéng)为公募(mù)乃至整体机构的(de)务实(shí)之(zhī)举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标的(de)成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福(fú)、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交(jiāo)易日(rì)收(shōu)出(chū)涨停(tíng)。从该股的(de)基(jī)本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及(jí)服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现营(yíng)业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流(liú)通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上(shàng)海本地(dì)房企，其(qí)第一季(jì)度的收入利(lì)润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其原因施为什么读yi什么意思，施怎么读啊，一(yī)方面(miàn)是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租率复(fù)苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司拿地(dì)结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸(xī)引了知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续(xù)第三个季度他(tā)有的(de)两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在(zài)深圳的(de)地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实(shí)现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指(zhǐ)房地产ETF施为什么读yi什么意思，施怎么读啊上榜排名第(dì)七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此外(wài)联(lián)袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌(pái)和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的(de)价值更(gèng)为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测(cè)算对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或(huò)者资金(jīn)紧(jǐn)张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他房企的(de)净负(fù)债率普遍(biàn)都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要(yào)又(yòu)体现为(wèi)库存的(de)优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于(yú)民(mín)营(yíng)地(dì)产公司也是(shì)更有优势的(de)。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营房开(kāi)企业(yè)的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮(lún)行(xíng)业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估值的修复(fù)更明(míng)显。中特估的(de)角度(dù)从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻(luó)辑(jí)在(zài)于集中度(dù)提升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提(tí)升(shēng)，应该关注估值相对较(jiào)低(dī)，企业自身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关(guān)注(zhù)将受益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光(guāng)明。不过国(guó)投(tóu)瑞银(yín)基(jī)金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持(chí)续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融(róng)资(zī)成(chéng)本保持(chí)低位(wèi)，其次是销售份(fèn)额(é)持续提升，再次是拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一(yī)季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利(lì)发(fā)展、滨(bīn)江集团(tuán)等房(fáng)企营收、净(jìng)利均(jūn)实现(xiàn)了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公(gōng)司也(yě)是(shì)机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人(rén)士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市(shì)，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房地(dì)产的(de)复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个(gè)市场(chǎng)从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城(chéng)市都出现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现(xiàn)在(zài)五(wǔ)月的(de)市场表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经(jīng)济(jì)状况(kuàng)、收(shōu)入情(qíng)况，以(yǐ)及(jí)市(shì)场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了(le)半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不(bù)确定性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本(běn)面(miàn)的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有极(jí)为少数的(de)、做(zuò)得比同(tóng)行好得多(duō)的(de)企业(yè)，会伴随整个(gè)行业(yè)的(de)弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐(zhú)步(bù)体现出来。所以只能耐(nài)心地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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