导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人均(jūn)一(yī)间(jiān)房所(suǒ)能满足(zú)，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国(guó)家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大(dà)于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房(fáng)，其(qí)中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若(ruò)期(qī)房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业(yè)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然(rán)而(ér)事实上中国住宅市(shì)场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为户均一(yī)套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全(quán)国总人口的近三(sān)成(chéng)都是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而(ér)产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一(yī)套房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有四(sì)大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前建成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的(de)改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较(jiào)发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国(guó)地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分(fēn)化(huà)时(shí)代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能(néng)级城市之间(jiān)，不同区域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并(bìng)未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合(hé)风险普查(chá)工作情况为主(zhǔ)题(tí)的(de)新闻发布(bù)会上，负(fù)责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据(jù)以及(jí)80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大(dà)量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公(gōng)布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数不能完(wán)全(quán)反映出城镇居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一(yī)类是(shì)保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数据有两处(chù)可以(yǐ)直(zhí)接公布，一(yī)是每年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)数量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居民(mín)户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)套数(shù)相加，我们就能够(gòu)得(dé)到当(dāng)前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)向华强敢惹霍家吗，向华强和霍家哪个厉害宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计(jì)。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套(tào)数，并进一步(bù)推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的(de)房地产销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始(shǐ)，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时(shí)间(jiān)，取(qǔ)最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要进(jìn)一步推(tuī)算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从而我们估(gū)算(suàn)出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民已经达到(dào)了户(hù)均一(yī)套(tào)房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足(zú)因(yīn)人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日(rì)本的住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的(de)流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市(shì)的(de)高工资吸引打工人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房(fáng)，在高房价的(de)大城市租(zū)赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低(dī)的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一(yī)套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)向华强敢惹霍家吗，向华强和霍家哪个厉害住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电线老化(huà)、管道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了(le)很(hěn)大(dà)的(de)不(bù)便和安全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活(huó)需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩(kuò)张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑(zhù)面积低于15平(píng)方米的(de)家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存(cún)在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有(yǒu)房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不断下(xià)降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必(bì)涉及到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来(lái)新(xīn)的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增(zēng)量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的(de)占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供(gōng)需冲突(tū)。房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代已至，这种分(fēn)化(huà)不单局限于城(chéng)市(shì)能级之(zhī)间差异(yì)，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的是(shì)人(rén)，并不是针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预期。

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