万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初(chū)“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中国(guó)信(xìn)达追债(zhài)，中(zhōng)国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那(nà)些真正斥(chì)巨资购入房产的(de)有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信(xìn)息，难(nán)怪有网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押物(wù)中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京市分公(gōng)司（下(xià)称(chēng)中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是一起中国(guó)信达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子(zi)根本(běn)没(méi)有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经(jīng)的(de)报(bào)道证实了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子(zi)抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵押，所以不(bù)能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的高端(duān)人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不(bù)少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支(zhī)付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这笔不(bù)良债权(quán)回本的愿望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续(xù)的(de)，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以(yǐ)向法(fǎ)院提出(chū)执(zhí)行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院(yuàn)关(guān)于商品(pǐn)房消费者权利保(bǎo)护问题(tí)的批(pī)复》，以司法解释的方式明确(què)了(le)购房人的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)以(yǐ)居住为目的(de)购买(mǎi)房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权为什么不宣传李兰娟了，李兰娟为何销声匿迹优先于(yú)建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债权的(de)，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子(zi)，还会(huì)被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公司中(zhōng)国信达申(shēn)请不良债权转让(ràng)，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示(shì)，目前中(zhōng)国信达(dá)已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地(dì)等选择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际(jì)信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其(qí)他(tā)房企，中赫集团既没(méi)有很大(dà)规模，也没有很高的(de)国(guó)民知名度(dù)，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫(hè)集(jí)团进入(rù)北京的第一个(gè)豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘(mì)高(gāo)端(duān)的姿态(tài)杀(shā)入市场，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都(dōu)令(lìng)业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在(zài)北(běi)京豪宅圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了不少知名(míng)人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的(de)成功奠定了中赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅(zhái)开(kāi)发(fā)商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦落到(dào)这个(gè)地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急(jí)转直下。而(ér)追根溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就在(zài)于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光(guāng)，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在202为什么不宣传李兰娟了，李兰娟为何销声匿迹1年(nián)6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权(quán)。如果(guǒ)北京(jīng)国(guó)安(ān)的估值一(yī)直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许(xǔ)会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇(fù)将其(qí)手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国安的(de)时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安(ān)后，不仅国安(ān)的经营(yíng)状况没有(yǒu)得到(dào)改善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安(ān)和(hé)中赫(hè)的经营状况却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行(xíng)人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述(shù)被执行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目(mù)前(qián)幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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