导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次(cì)人(rén)口普查调查数(shù)据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均(jūn)一间房所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。中国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家(jiā)还(hái)有(yǒu)很大(dà)差距(jù)。人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布(bù)中(zhōng)国(guó)家庭户(hù)均住(zhù)宅的(de)数据，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计(jì)算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味着户户(hù)有(yǒu)房，然(rán)而(ér)事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际(jì)数(shù)据显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户(hù)均(jūn)一套房(fáng)无法满足流动人(rén)口的租赁(lìn)和(hé)置(zhì)业(yè)需求。全国(guó)总人(rén)口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房(fáng)，从(cóng)而产(chǎn)生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋(qū)势(shì)将延(yán)续(xù)，带来新户(hù)购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日(rì)益明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭(tíng)住在(zài)2000年(nián)以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去(qù)二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么当下(xià)房地产大(dà)分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不(bù)同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大(dà)城市二手(shǒu)房(fáng)挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房(fáng)子是(shì)否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量(有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语liàng)数据并未公布，我们(men)无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了？据此判(pàn)断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的(de)直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾害综合(hé)风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住(zhù)不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平不(bù)仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套(tào)设施等(děng)因素密(mì)切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅间数(shù)不(bù)能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅(zhái)，一套(tào)设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以(yǐ)直(zhí)接(jiē)公布(bù)，一(yī)是每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽略(lüè)不(bù)计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均住宅套(tào)数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的(de)期(qī)房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语2022年(nián)商品住宅现房套数计(jì)算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)=截(jié)止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过(guò)去三(sān)年(nián)（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居(jū)民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买二手房都(dōu)是(shì)商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已经达到(dào)了户均(jūn)一套房(fáng)的程度(dù)，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不(bù)意味着(zhe)住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅(zhái)来满足(zú)因人口(kǒu)流动(dòng)、居(jū)民换房等因素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英(yīng)国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口净(jìng)流入(rù)地(dì)的住宅市场供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流(liú)动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫(pò)使打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会(huì)占据两(liǎng)套(tào)房，在高(gāo)房(fáng)价的大(dà)城(chéng)市租赁一套(tào)房(fáng)，在(zài)房价(jià)较(jiào)低(dī)的(de)县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的(de)租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道(dào)等基(jī)础(chǔ)设(shè)施陈(chén)旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪(jì)修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为一居室和(hé)二居(jū)室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和(hé)2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不及全国人(rén)均水平(píng)的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅存(cún)在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除公摊面积(jī)后(hòu)，中国(guó)的人(rén)均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来(lái)地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已经户(hù)户有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静(jìng)态(tài)结构(gòu)和(hé)动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了中国(guó)未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数(shù)增多(duō)，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导(dǎo)致(zhì)经济发展带(dài)来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的(de)分化日(rì)益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区(qū)改(gǎi)善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房(fáng)、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物(wù)业(yè)管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的(de)改善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的(de)改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出(chū)支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数较其(qí)他国(guó)家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济水平(píng)有着密切正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)水平的(de)提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过(guò)去(qù)二(èr)十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这(zhè)种分(fēn)化(huà)不单局限于城(chéng)市能级(jí)之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之(zhī)间(jiān)的(de)差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存(cún)在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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