近两年(nián)火(huǒ)爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REI蓝桉什么意思 蓝桉的寓意是什么意思Ts陆(lù)续迎来除息日(rì)，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示(shì)，强(qiáng)制分红机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观(guān)测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他(tā)们(men)也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后(hòu)不(bù)再产生(shēng)现金收益(yì)，特许经营权分红(hóng)目前已包含了(le)利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解资产类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占可供分(fēn)配金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收益来源为持(chí)有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价(jià)格的变化(huà)。基(jī)金份额二级市场价格(gé)受到(dào)公(gōng)募(mù)REITs资(zī)产运营情况及市(shì)场(chǎng)因素的(de)综(zōng)合影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基(jī)础设(shè)施(shī)资产的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结(jié)合行业(yè)及(jí)市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份额持有(yǒu)人(rén)实际获得的(de)现金(jīn)收益，对于长期(qī)投资者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券(quàn)投(tóu)资基(jī)金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级(jí)市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但(dàn)不等(děng)同于债券的(de)固定利息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投(tóu)资(zī)品类(lèi)，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取相对(duì)于投资(zī)债券相(xiāng)对高的收益性，在(zài)有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来(lái)分红水平的预(yù)期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额(é)完成率不(bù)达(dá)预期，一定(dìng)程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格(gé)波动(dòng)受(shòu)多(duō)重(zhòng)因(yīn)素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和(hé)债券回归的过(guò)程；另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力(lì)的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除(chú)权(quán)操作是对分红前后基金份额(é)净值(zhí)蓝桉什么意思 蓝桉的寓意是什么意思变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可(kě)以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长期投资(zī)的(de)信心，同(tóng)时需(xū)结(jié)合(hé)持有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金(jīn)相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利润(rùn)分配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前提是(shì)本金之上的(de)增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基金分(fēn)蓝桉什么意思 蓝桉的寓意是什么意思红差异很大，大多数普通投资(zī)者可(kě)能把(bǎ)“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资(zī)者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资(zī)产类型(xíng)，持有产权类产品(pǐn)的收益(yì)主要包括(kuò)每年(nián)的(de)现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益主要来自(zì)项目(mù)每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的(de)分红包括(kuò)了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，两者的比率(lǜ)也(yě)是(shì)变动的，对特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价(jià)值增(zēng)值(zhí)，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所选择产品的二(èr)级市(shì)场价格和(hé)分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营项目(mù)在经营权到期后不(bù)再(zài)能产生现金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的(de)分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权项目(mù)，即(jí)使分派率相对(duì)较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人提醒投资(zī)者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下(xià)降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自(zì)项目剩(shèng)余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的(de)土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对(duì)建筑(zhù)的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标

　　评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可(kě)以(yǐ)观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收益率等(děng)指标，来(lái)观察和评估项目底层(céng)资产的(de)运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金(jīn)影(yǐng)响利(lì)润(rùn)表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现在相(xiāng)对股债(zhài)市(shì)场独立(lì)的资产配(pèi)置(zhì)功能(néng)，比(bǐ)较(jiào)适(shì)合(hé)长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类(lèi)的(de)资产可(kě)以更(gèng)多(duō)关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来(lái)自(zì)底层(céng)资产的经营(yíng)净现金流(liú)，所以底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)直(zhí)接影(yǐng)响投资回报(bào)，投(tóu)资(zī)者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力(lì)、运(yùn)营(yíng)管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募(mù)基金(jīn)管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带(dài)来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年(nián)及(jí)次(cì)年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责人也称。

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