文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提(tí)出(chū)“有条件的可以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没(méi)实力的别建(jiàn)了(le)，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地(dì)产从大开发(fā)时代步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然(rán)趋(qū)势，也(yě)是对(duì)购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现在全(quán)国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国(guó)一定能(néng)实现房地(dì)产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期(qī)间，购(gòu)房者不(bù)仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国外什么(me)情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于(yú)商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银(yín)行一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余(yú)全(quán)部房款，而是(shì)根据开(kāi)发(fā)商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的(de)，如果没有这(zhè)些保障措施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需要(yào)配套(tào)房(fáng)企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升(shēng)开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的本(běn)质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是(shì)天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸(xìng)福(fú)一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是(shì)实(shí)现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)、打通(tōng)金融(róng)支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的(de)前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还(hái)未推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖身于木(mù)屋或(huò)者其(qí)他(tā)临(lín)时住宅，住房(fáng)的(de)需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的(de)资金实(shí)力才能(néng)购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一(yī)系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发(fā)商(shāng)资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书(shū)，上有文(wén)字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势环(huán)境(jìng)、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取(qǔ)买家的订金，采用类似(shì)租(zū)金的分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这种方式减轻了(le)民众购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商(shāng)的(de)资(zī)金问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部(bù)门不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制(zhì)，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部门提升(shēng)了对于预(yù)售楼花制度(dù)的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要证明(míng)自身有资金(jīn)等能力把项目(mù)完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核(hé)准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银(yín)行的(de)责(zé)任上升，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步(bù)完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设(shè)，这(zhè)一导向使前(qián)期发展工业化的(de)进程大(dà)于(yú)城市(shì)化(huà)进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化(huà)配套问(wèn)题，才能进一步推进城(chéng)市(shì)化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的(de)福(fú)利分(fēn)房制度，住房市(shì)场发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问(wèn)题(tí)，因此福利分房制度(dù)不(bù)再适用(yòng)于当时的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型(xíng)房地(dì)产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是(shì)对(duì)内地房地(dì)产(chǎn)市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深化(huà)城镇住房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建设(shè)的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房新体制(zhì)，从(cóng)计划经(jīng)济下的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场(chǎng)经(jīng)济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖(mài)期房，解(jiě)决(jué)了房企缺(quē)少资金和(hé)开发时间周(zhōu)期长的两大(dà)难(nán)题，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人(rén)民银(yín)行等多方(fāng)迅速(sù)出台相关的(de)信贷(dài)政策(cè)，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地(dì)的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具(jù)体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金(jīn)或(huò)房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实践过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记和(hé)预告登记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首(shǒu)付(fù)款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形式(shì)一(yī)次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已拿到了(le)全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地(dì)的开发商(shāng)而(ér)言，预售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对(duì)中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了(le)房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提高了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数(shù)十年时间(jiān)走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动(dòng)了中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房(fáng)地产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指(zhǐ)标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发(fā)展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国菠萝蜜切开没熟怎么补救，菠萝蜜切开没熟怎么补救内地经济高(gāo)增(zēng)长的火(huǒ)车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带动的(de)上下游产业(yè)链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固(gù)定资(z菠萝蜜切开没熟怎么补救，菠萝蜜切开没熟怎么补救ī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测(cè)算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值(zhí)占股债(zhài)房市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在(zài)，当(dāng)前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大(dà)部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据(jù)购(gòu)房合同(tóng)向开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融(róng)层(céng)面看(kàn)，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资(zī)金(jīn)链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银(yín)行(xíng)获得房款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售监管资(zī)金去哪菠萝蜜切开没熟怎么补救，菠萝蜜切开没熟怎么补救了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理部门(mén)制定(dìng)。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一的预售资(zī)金监管规(guī)定，各(gè)地实行“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按(àn)照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继(jì)续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大(dà)开(kāi)发时代的(de)高周转背景下(xià)，抽调(diào)预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各(gè)地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供(gōng)了资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购(gòu)房(fáng)者预付(fù)资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的(de)预(yù)付款比例相对(duì)较低(dī)，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按工程进度分(fēn)期支付(fù)，或(huò)二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用(yòng)两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付(fù)后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房(fáng)出(chū)现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付(fù)质量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第三(sān)方验收合(hé)格并提(tí)供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付(fù)的房款。二是开发商为购(gòu)房者提(tí)供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内(nèi)无条件返还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付(fù)后按揭还(hái)款，交付(fù)前(qián)资金由第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或(huò)首(shǒu)付外(wài)，购房(fáng)者(zhě)在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付(fù)款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担(dān)任(rèn)何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度(dù)向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害(hài)银行利益(yì)，银行(xíng)有充分动(dòng)机监管开(kāi)发商(shāng)施工(gōng)进度(dù)。开发商在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购房，房款按建造(zào)工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工(gōng)期放(fàng)款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在项目获(huò)批后即可预(yù)售房屋(wū)。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由(yóu)于(yú)任何(hé)原因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公(gōng)证(zhèng)费(fèi)和土地交易(yì)税(shuì)，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含(hán)在(zài)购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面(miàn)，德国(guó)也采取按(àn)工期(qī)支(zhī)付(fù)房(fáng)款的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可在支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期(qī)限结束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相(xiāng)应(yīng)赔(péi)偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付(fù)比例(lì)通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式，但(dàn)是(shì)交房前付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一(yī)般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房(fáng)产公证公司的(de)检验验收后才能(néng)交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国(guó)期房预售资(zī)金监管极为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在(zài)确认工程进(jìn)度、支(zhī)付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开(kāi)发(fā)商(shāng)，即资(zī)金(jīn)在(zài)进入开发商账(zhàng)户(hù)前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设(shè)置购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或(huò)保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他(tā)预(yù)先支付的(de)购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保(bǎo)护(hù)。若(ruò)开发(fā)商倒闭(bì)导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构(gòu)或(huò)保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付，所有资金进银行专门(mén)项目(mù)资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一(yī)的选购权(quán)合同以(yǐ)及(jí)订(dìng)金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同(tóng)时购房(fáng)者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款的(de)方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房(fáng)付款流程做了(le)统一详细规(guī)定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支(zhī)付节(jié)点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增加(jiā)而增加，未放款部分无(wú)需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付(fù)款会存入银行专门的项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的(de)房屋(wū)保修(xiū)期，此后购房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和(hé)改(gǎi)善(shàn)型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大(dà)支持力(lì)度，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计形势(shì)复杂(zá)性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制(zhì)四(sì)大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护(hù)机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及(jí)重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环(huán)节，引入独立于(yú)开发(fā)商、银行的第三(sān)方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期(qī)结束(shù)后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预(yù)售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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