近两年火爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强(qiáng)制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含(hán)了利润分配和本金的(de)归(guī)还，在选择投资标的(de)时应了解资(zī)产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)收益(yì)来源为(wèi)持(chí)有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金(jīn)份额(é)二级(jí)市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集(jí)材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的(de)经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持(chí)有人实际获(huò)得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具(jù)参考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也(yě)表示(shì)，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分(fēn)配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)的分红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资(zī)角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固(gù)定利息回报(bào)，而是(shì)由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置已婚女性英文称呼，女性英文称呼多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效(xiào)控(kòng)制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场价格(gé)走势的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配(pèi)金额完成率不(bù)达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价(jià)格的(de)主要(yào)因素之一，而(ér)稳定的(de)分红有(yǒu)利于(yú)吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也表示(shì)，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热(rè)点呈(chéng)现(xiàn)向(xiàng)股票(piào)和债(zhài)券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的(de)经营业绩相对经济活力(lì)的(de)改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘(pán)指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据单位(wèi)基金份额(é)的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分(fēn)红前后均可以获(huò)得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者(zhě)长期投资(zī)的(de)信心，同(tóng)时需(xū)结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级(jí)市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分(fēn)红包括利润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是(shì)本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是本(běn)金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期后基金价值(zhí)面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资(zī)者(zhě)应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权(quán)类和产权类(lèi)两(liǎng)大资(zī)产(chǎn)类型，持(chí)有产权(quán)类产品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要包括每(měi)年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的(de)收益(yì)主要来(lái)自项(xiàng)目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了(le)利(lì)润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资(zī)者在选择投(tóu)资标的时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营权到期后不再能(néng)产生现金(jīn)收益(yì)，因此将可(kě)供分配金额的分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的(de)分(fēn)派(pài)率水平。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对(duì)较低，也(yě)有(yǒu)足够(gòu)年限(xiàn)收回(huí)本金并取(qǔ)得收(shōu)益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒(xǐng)已婚女性英文称呼，女性英文称呼投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营权项目的(de)分(fēn)派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单(dān)价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年下(xià)降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑的(de)剩余使用年限一(yī)般较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的(de)假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投(tóu)资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资者可(kě)以观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相关的(de)指(zhǐ)标有(yǒu)两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配现金(jīn)，二者存(cún)在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流(liú)量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于(yú)企业本身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利(lì)润表(biǎo)的(de)项目进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经营净(jìng)现金流(liú)，所(suǒ)以底层(céng)资产运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原(yuán)始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人(rén)实力(lì)等多(duō)重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由于(yú)分红交易带(dài)来的短(duǎn)期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权(quán)效应相对明(míng)显(xiǎn)、同(tóng)时分红(hóng)规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年的可(kě)供分(fēn)配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披露(lù)预(yù)测进行比较(jiào)分析(xī)，结合经济及市场(chǎng)的(de)实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责人也(yě)称。

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