近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测(cè)经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意(yì)，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再(zài)产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占(zhàn)可供(gōng)分(fēn)配金额比(bǐ)例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　事竟成的前面一句是什么二年级，成功金句名言短句data>

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及(jí)基(jī)金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要(yào)来自基础设(shè)施(shī)资产的经(jīng)营(yíng)现金流(liú)，投(tóu)资人通过基金(jīn)募集材料和(hé)信息披露(lù)文(wén)件，结(jié)合(hé)行业及市(shì)场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格(gé)变(biàn)化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对(duì)于长期(qī)投资(zī)者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设施证券投资(zī)基(jī)金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及(jí)相关(guān)法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后(hòu)基金年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金(jīn)形式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了(le)这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债券的固(gù)定利息回报(bào)，而(ér)是由可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资(zī)者的投(tóu)资(zī)品(pǐn)类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分红获(huò)取相对于(yú)投(tóu)资债券相(xiāng)对高的(de)收(shōu)益(yì)性，事竟成的前面一句是什么二年级，成功金句名言短句在有效(xiào)控(kòng)制风险的(de)前提下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对于(yú)未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不(bù)达预期，一定(dìng)程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动(dòng)受多(duō)重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定的(de)分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期(qī)恢(huī)复，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将(jiāng)对基(jī)金份额(é)的开盘指导价做(zuò)调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分(fēn)红(hóng)金额进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需(xū)结合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解底层资(zī)产(chǎn)情况(kuàng)

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值两个(gè)部分，两个部(bù)分之间(jiān)的比例是事竟成的前面一句是什么二年级，成功金句名言短句(shì)变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基(jī)金分红差异很大(dà)，大(dà)多(duō)数普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到(dào)期后(hòu)基(jī)金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要(yào)包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目(mù)每(měi)年的(de)现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资(zī)者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的(de)类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示(shì)，从细分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级市(shì)场价(jià)格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再能(néng)产生(shēng)现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分(fēn)配金(jīn)额的(de)分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这个(gè)特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常(cháng)具备更(gèng)高的分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的特许经(jīng)营(yíng)权(quán)项目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收(shōu)回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随(suí)着(zhe)分(fēn)派进度逐年下(xià)降是正常现象，投(tóu)资(zī)特(tè)许(xǔ)经营权REITs的(de)收(shōu)益(yì)来自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年(nián)限一般(bān)较长，再(zài)加上到期后通过(guò)对建筑的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营(yíng)期(qī)限。这(zhè)种类似永续经营的假设(shè)反映在(zài)基(jī)础资产(chǎn)的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负(fù)责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产生的现金(jīn)净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得(dé)到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择(zé)，投(tóu)资价值体现在相对(duì)股债市场独立(lì)的(de)资产配(pèi)置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关(guān)注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多(duō)重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年的可(kě)供分配(pèi)金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预(yù)测(cè)进(jìn)行(xíng)比(bǐ)较分析，结(jié)合(hé)经济及市场的(de)实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业(yè)绩及(jí)REITs的(de)管理能力进(jìn)行(xíng)判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也称。

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