近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了(le)利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资(zī)产类(lèi)型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了(le)高(gāo)比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合(hé)影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础(chǔ)设施(shī)资产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资(zī)人通过(guò)基金募集材料(liào)和信息披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及(jí)市(shì)场情况，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副(fù)总监李华平也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集(jí)基础设(shè)施证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来(lái)看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元(yuán)化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机(jī)构投资(zī)者(zhě)稳定(dìng)收益。机(jī)构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对(duì)高的(de)收益性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的(de)前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于(yú)未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的(de)关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布(bù)了2022年年报(bào)，部(bù)分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成(chéng)率(lǜ)不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的(de)价格波动受(shòu)多(duō)重因素的(de)影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格的主要因素(sù)之一，而(ér)稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也(yě)表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过(guò)程；另一方面，基础设(shè)施项目的(de)经营业绩(jì)相对(duì)经济(jì)活(huó)力的改(gǎi)善有一(yī)定的(de)滞(zhì)后(hòu)性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基(jī)金份(fèn)额(é)的开盘(pán)指(zhǐ)导价做(zuò)调(diào)减处理，调减金额根(gēn)据单位(wèi)基金(jīn)份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后(hòu)基(jī)金份额净值变化的(de)修正，使投资(zī)人在基金分红前(qián)后均(jūn)可(kě)以获得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投(tóu)资的信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二(èr)级(jí)市场扰动(dòng)对(duì)整(zhěng)体(tǐ)收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基(jī)金(jīn)相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红包括(kuò)利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情(qíng)况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本(běn)金之上的(de)增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值(z长沙哪个区是中心区，长沙哪个区属于市中心hí)两个部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误(wù)认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大(dà)不确定性，这是该类投(tóu)资者(zhě)应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权(quán)类和(hé)产权(quán)类两(liǎng)大资(zī)产(chǎn)类(lèi)型，持(chí)有产权类(lèi)产品的收益(yì)主要包括每年的现(xiàn)金分红及(jí)资产增值(zhí)的(de)收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主要(yào)来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的(de)分红(hóng)包(bāo)括了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还(hái)，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的(de)公募(mù)REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资(zī)产属性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和(hé)分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人也认为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不(bù)再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的(de)特(tè)许经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高的分(fēn)派率水平。对(duì)于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分(fēn)派(pài)金额(é)包含(hán)了投资本(běn)金，在(zài)不进行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或(huò)建筑的剩(shèng)余使用年限一(yī)般(bān)较长，再(zài)加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地(dì)出(chū)让金(jīn)等(děng)追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　长沙哪个区是中心区，长沙哪个区属于市中心　在基(jī)金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金净(jìng)流(liú)量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李(lǐ)华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在(zài)相对股债市场独立的资(zī)产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可(kě)以(yǐ)更(gèng)多关注(zhù)内部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多(duō)关注分派率(lǜ)高低(dī)。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底层资产的(de)经(jīng)营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资(zī)者可(kě)综(zōng)合考虑原始权(quán)益人综合实(shí)力、运营管理机(jī)构实(shí)力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议(yì)投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首年及(jí)次(cì)年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与(yǔ)募集材料(liào)中披露(lù)预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的(de)实际(jì)环境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人也称。

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