饱受(shòu)争议的(de)二手(shǒu)房交易(yì)中介费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总(zǒng)局联合发布了关于规范房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务(wù)的(de)意(yì)见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在(zài)利用(yòng)房源客(kè)源优势收取过(guò)高费(fèi)用、未(wèi)明码标价、捆绑收费(fèi)、滥(làn)用(yòng)客户个人(rén)信息等问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从(cóng)加强从业主(zhǔ)体(tǐ)管(guǎn)理、明确(què)经(jīng)纪服务(wù)内容、合理(lǐ)确(què)定(dìng)经纪服务收费、严(yán)格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟称，随着城市发(fā)展，一(yī)二线城市二(èr)手房交易占比逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北京、上海为例，二(èr)手房占市(shì)场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到(dào)中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城规院住(zhù)房政策(cè)研(yán)究中心首席研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于金(jīn)额不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本较高(gāo)、交易周期较长，具有(yǒu)非(fēi)常强的专业性，居(jū)民往往通(tōng)过(guò)中(zhōng)介来完成(chéng)。但很多(duō)中(zhōng)介利用信息不对称等问题(tí)，将(jiāng)非必(bì)要的收费夹带(dài)其中，如(rú)收取过桥融资、按(àn)揭费、担保费(fèi)等(děng)，对居民(mín)造成(chéng)额外的负(fù)担，而且(qiě)这些服务事项并(bìng)未明码标价(jià)。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市场交易(yì)过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内的相关市场交易行为及其主体进行规范(fàn)和(hé)秩序整顿(dùn)，是(shì)房地产市场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工(gōng)作(zuò)的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地产经纪(jì)服务行业关注最(zuì)多(duō)的一(yī)个话题，便是房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是(shì)对房地产经纪服(fú)务(wù)收费及中介(jiè)交易进(jìn)行规范。

　　在热点城(chéng)市，二(èr)手(shǒu)房(fáng)屋交易过程(chéng)中(zhōn八一勋章享受什么待遇，得了八一勋章享受什么待遇g)，部分(fēn)价值(zhí)不菲的房屋(wū)，往往要(yào)缴纳一笔金(jīn)额不低(dī)的中介费(fèi)。以北京某房地产经(jīng)纪服(fú)务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务(wù)收(shōu)费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪机构要(yào)合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍，目前房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费标准的最早依据是1995年(nián)国(guó)家计委建设(shè)部下发(fā)的《关(guān)于(yú)房地产中介(jiè)服务收费的通知(zhī)》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖(mài)经(jīng)纪服(fú)务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规(guī)定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最(zuì)高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本着(zhe)“简政放权(quán)”的精神，北(běi)京2015年(nián)取消了房地产中介(jiè)服务等(děng)57个政府定(dìng)价，房地产经纪服(fú)务收费多少由各中(zhōng)介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费用(yòng)过程中，相关监管部门(mén)当前并未(wèi)明确具(jù)体的(de)中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过(guò)程中对收(shōu)费标准进行明码(mǎ)标(biāo)价即可。而房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构八一勋章享受什么待遇，得了八一勋章享受什么待遇在(zài)具(jù)体收取过(guò)程中，会结合(hé)房(fáng)屋价(jià)值及(jí)工资标准，综(zōng)合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题(tí)，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当(dāng)在(zài)经营(yíng)门店、网站、客户端等(děng)场所或(huò)渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和收费标准，不(bù)得(dé)混(hùn)合标价和捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地产经纪(jì)机构提供的基本服务和延(yán)伸服务，应(yīng)当分别明(míng)确服(fú)务项目和收费标准。房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构收(shōu)费前应当向(xiàng)交易当事人(rén)出具收(shōu)费(fèi)清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场平(píng)均水平(píng)的房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门将会同市(shì)场(chǎng)监(jiān)管等部门采取约谈等综合措施进(jìn)行重点监(jiān)管。市场监管(guǎn)部(bù)门会同有关部门依(yī)法查处不按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服(fú)务收费等违反价格和(hé)反垄断法律法规的行为。对房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构相关(guān)违法(fǎ)违规信息，市(shì)场监管部(bù)门要依(yī)法依规纳入国家企业信用信(xìn)息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按(àn)照成交价格越高、服(fú)务(wù)费率越低的(de)原则实行分(fēn)档定价(jià)，是否(fǒu)意味(wèi)着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南(nán)区总裁兼深圳(zhèn)中原(yuán)总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓(gǔ)励(lì)按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档定价，合理降低住房(fáng)买卖(mài)和(hé)租(zū)赁(lìn)经(jīng)纪服务(wù)费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为例，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普宅(zhái)本来(lái)收费就不同，各(gè)家(jiā)收(shōu)费(fèi)普遍(biàn)在合理范围(wéi)内(nèi)，加上经纪(jì)服务费用对(duì)市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大(dà)伟指出(chū)，由于(yú)当前(qián)两(liǎng)部门(mén)提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质(zhì)，即只是(shì)纲领(lǐng)性文件而(ér)非规定，未来如何具体认定其(qí)中的细则，还需(xū)要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二(èr)手房很多房源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押(yā)、不(bù)同税费等(děng)都可能对交易产生影(yǐng)响，这对房(fáng)地产经纪服务行业的(de)专(zhuān)业性提出更(gèng)高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但(dàn)在一(yī)些热点城市(shì)的二手房交易过程(chéng)中，往往会(huì)有这样的情形，因部分购房者处于(yú)弱势地位(wèi)，从而会出现中介费及税费均(jūn)由购房者来承(chéng)担。即使一些(xiē)房(fáng)东(dōng)愿意承(chéng)担中介费，这部分费用也可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在房价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上家把中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收(shōu)费的行为。部(bù)分中(zhōng)介(jiè)公司可能(néng)会利用(yòng)其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再(zài)次(cì)向房东收取(qǔ)费用，而这部(bù)分(fēn)费用，房东(dōng)往往会(huì)将(jiāng)其转再次转嫁(jià)给购房者(zhě)，这实际上相当于变(biàn)相推高了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作(zuò)的(de)透明度，也(yě)有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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