近(jìn)两年(nián)火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对(duì)此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该(gāi)类产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应(yīng)了(le)解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为持有期分红(hóng)收(shōu)益，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价(jià)格的变化。基金份(fèn)额二级市(shì)场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则(zé)更有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集(jí)材(cái)料(liào)和信息披露文(wén)件，结合行业及(jí)市(shì)场(chǎng)情况，可以分析基(jī)础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人(rén)实际(jì)获(huò)得(dé)的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基(jī)金REITs 投资(zī)中叠罗汉暗示什么意思，为什么男生喜欢叠罗汉(zhōng)心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基础设施证券(quàn)投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基(jī)金年(nián)度(dù)可分配(pèi)金额以(yǐ)现(xiàn)金形式(shì)分配给投资(zī)者(zhě)，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分(fēn)红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息(xī)回报，而(ér)是(shì)由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的投(tóu)资(zī)品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较(jiào)强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资(zī)者稳定收(shōu)益。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相对于(yú)投资债(zhài)券相对高的(de)收益性，在有效(xiào)控制风险的前提(tí)下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市(sh叠罗汉暗示什么意思，为什么男生喜欢叠罗汉ì)场对于未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格走势的关键因(yīn)素(sù)之(zhī)一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完(wán)成(chéng)率不达预期，一(yī)定程度(dù)上影响了(le)公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价格(gé)。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的(de)价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定(dìng)的分(fēn)红有利(lì)于吸引(yǐn)投(tóu)资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也(yě)表示，近期(qī)经济(jì)预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈(chéng)现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份额的开(kāi)盘(pán)指导价(jià)做调减处(chù)理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前后基金(jīn)份(fèn)额净值变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时(shí)需结合(hé)持有产品的特性，关(guān)注二(èr)级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多(duō)位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本(běn)金(jīn)之上(shàng)的(de)增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的(de)比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数(shù)普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额(é)误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和(hé)产权类(lèi)两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的现金分红及(jí)资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自(zì)项目每(měi)年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的(de)比率也(yě)是变动的，对特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金(jīn)也(yě)表(biǎo)示，从细(xì)分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层(céng)资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价(jià)值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品的(de)二级市(shì)场价格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也(yě)认为(wèi)，与产权(quán)类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经营权到期后(hòu)不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的(de)分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这个(gè)特点，剩余(yú)经营期限较短的特(tè)许经(jīng)营项目(mù)，通常具备更高(gāo)的(de)分派率水平(píng)。对于剩余(yú)期(qī)限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提(tí)醒(xǐng)投资(zī)者注意，特(tè)许经营权项目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份(fèn)额(é)单价随(suí)着分派进(jìn)度逐年(nián)下降是(shì)正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限(xiàn)产生(shēng)的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有机会进(jìn)一步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)期(qī)，投资者可以(yǐ)观测(cè)经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)、内部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有两个(gè)：一是(shì)年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存(cún)在本(běn)质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是(shì)指(zhǐ)企(qǐ)业经(jīng)营、叠罗汉暗示什么意思，为什么男生喜欢叠罗汉筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业(yè)本身(shēn)经营(yíng)活动(dòng)产生；可供分配的(de)现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择(zé)，投资价(jià)值(zhí)体现在相(xiāng)对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比(bǐ)较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议(yì)投(tóu)资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经(jīng)营(yíng)净现金流(liú)，所以(yǐ)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力(lì)、公(gōng)募基金管理人实(shí)力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由于分(fēn)红交易带来的(de)短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次年的可(kě)供分配金额预测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市场的(de)实际环境，对基础设(shè)施(shī)项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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