导(dǎo)读(dú)

　　黄(huáng)金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是(shì)中国房地产市(shì)场黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实(shí)情况，据(jù)此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极(jí)度(dù)过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是人均一间房所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发达国家还(hái)有很(hěn)大(dà)差距。人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大于1同样不(bù)意味着(zhe)中国(guó)住宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅(zhái)套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一(yī)套房无(wú)法满足流(liú)动人口的租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国(guó)家有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么(me)当(dāng)下房地产大(dà)分化时(shí)代已至，大分化(huà)时代下地(dì)产矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在(zài)住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必(bì)将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存(cún)在(zài)不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存量数据并未公布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地(dì)产(chǎn)市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观(guān)察中国(guó)户(hù)均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题的(de)新闻(wén)发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋数计(jì)算的(de)城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了(le)中国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不(bù)仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出(chū)城镇(zhèn)居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居(jū)的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类(lèi)是(shì)保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅相关(guān)数据有两处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中国居民(mín)户(hù)均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略不(bù)计(jì)。估算城镇居民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数(shù)分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得到(dào)当前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)和非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家庭户数(shù)，我们(men)就能够得到城(chéng)镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测(cè)算得(dé)到中国存量房地产套数(shù)，并进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售中期房占比近(jìn)9成。本(běn)文去除商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套(tào)数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅累计(jì)销售套(tào)数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装修的(de)时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们(men)估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户(hù)均一(yī)套房的程(chéng)度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意(yì)味着中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要(yào)有(yǒu)多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因(yīn)此，成熟(shú)房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会(huì)造成人口净流(liú)入(rù)地的住宅市(shì)场(chǎng)供不(bù)应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口(kǒu)和省际(jì)流动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置(zhì)业(yè)。

　　流动(dòng)人(rén)口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市(shì)租赁一套房(fáng)，在房价较低的(de)县城购买(mǎi)一套(tào)房(fáng)。所以说户均一(yī)套房无(wú)法满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅(zhái)是(shì)2000年(nián)以前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设(shè)施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来(lái)地产的(de)需求驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测(cè)算(suàn)，2020年(nián)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及全国(guó)人(rén)均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个标(biāo)准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除(chú)公(gōng)摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均(jūn)可使用(yòng)面(miàn)积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明(míng)显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决(jué)定了(le)中国未来地(dì)产仍(réng)有需求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明(míng)显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发(fā)展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来(lái)新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分(fēn)点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时(shí)间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房和其他(tā)分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么(me)未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单局(jú)限(xiàn)于城市(shì)能级之(zhī)间差(chà)异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预期。

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