近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现出该(gāi)类产(chǎn)品长期投资价(jià)值，通过观测(cè)经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特(tè)许经营权分红(hóng)目前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投(tóu)资标(biāo)的时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格(gé)的变化。基金份额(é)二级市场价(jià)格受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期(qī)则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设(shè)施(shī)资产的经营现金流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二(èr)级市场价格变(biàn)化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份额持(chí)有人实(shí)际获得的现金收(shōu)益，对于长期(qī)投资(zī)者更具参考价(jià)值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集基(jī)础设施(shī)证(zhèng)券投资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分(fēn)红(hóng)体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分(fēn)红类似(shì)于债券派息，但不等同于债(zhài)券的(de)固定(dìng)利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通过(guò)分红获取相(xiāng)对于投(tóu)资债(zhài)券相对高的(de)收益性(xìng)，在有效控制风险的前(qián)提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋(dài)为安”外(wài)，市场对于(yú)未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市(shì)场价(jià)格走(zǒu)势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级(jí)市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成率(lǜ)不(bù)达预期，一定程度上(shàng)影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李(lǐ)华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)波动受多重因素(sù)的影(yǐng)响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价(j奥巴马与中国关系好嘛，奥巴马在任时与中国的关系好吗ià)格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一方面市(shì)场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的(de)过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减(jiǎn)金额(é)根据单位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对(duì)分红前(qián)后基(jī)金份额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使投资(zī)人在基金分红前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二(èr)级(jí)市场扰动对(duì)整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包(bāo)括利(lì)润分配(pèi)和本金(jīn)归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红前提(tí)是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增(zēng)值两个部(bù)分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分(fēn)红(hóng)差异很大，大(dà)多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额(é)误(wù)认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确(què)定(dìng)性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前(qián)公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类(lèi)和(hé)产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的(de)收(shōu)益主要(yào)包括每年(nián)的现金分(fēn)红及资产增(zēng)值的(de)收益，而(ér)持有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的收(shōu)益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括(kuò)了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特(tè)许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普通投资(zī)者在选择(zé)投资标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的(de)价值增(zēng)值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的(de)二级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营(yíng)项目(mù)在(zài)经营权到(dào)期(qī)后不再能产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特(tè)许(xǔ)经营权(quán)项目，即使分派率相对较低(dī)，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的(de)分派金额(é)包(bāo)含了投资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地奥巴马与中国关系好嘛，奥巴马在任时与中国的关系好吗(dì)出(chū)让金等追加(jiā)投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的(de)资产投资(zī)属性(xìng)。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点，多位(wèi)业(yè)内人(rén)士还表(biǎo)示(shì)，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资(zī)者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现金流，基(jī)于(yú)企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选(xuǎn)择(zé)，投(tóu)资价值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可(kě)以更(gèng)多关注内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)的高低，对(duì)产权(quán)类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的(de)经营(yíng)净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回(huí)报(bào)，投(tóu)资者(zhě)可综合考(kǎo)虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合(hé)实(shí)力、运(yùn)营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的(de)短期博(bó)弈机(jī)会仍在(zài)，叠(dié)加此前市(shì)场接连回调(diào)，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可(kě)供分配金额预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露(lù)预测进行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济及市场的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进(jìn)行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金(jīn)上述(shù)负责(zé)人也称。

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