万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的(de)意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱(qián)款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是(shì)，这些房子1元等于多少伊朗币，1元人民币等于多少伊朗元早已售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到这些(xiē)业主的(de)维权信息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们的姿势(shì)都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那么简单(dān)。

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　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到，这(zhè)个位于(yú)海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)房地(dì)产开发(fā)有(yǒu)限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的(de)抵押物中(zhōng)，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述(shù)不(bù)良债权转让(ràng)项目的处置主体是(shì)中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京(jīng)市(shì)分公司（下(xià)称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日(rì)，债权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信(xìn)达(dá)北分讨债的故事，但实(shí)际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报(bào)道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出(chū)去了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这(zhè)些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道证实了(le)上述(shù)内容。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫(hè)集团早就把这75套(tào)房子(zi)抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬也(yě)是万柳书院的(de)业主。另据(jù)地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确(què)实已经支付(fù)价款并实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失(shī)最大的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支(zhī)付(fù)价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业(yè)主没有过错，人民法院不(bù)得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经(jīng)查封的可(kě)以向法(fǎ)院提出执行异议(yì)申请，请求法院解除查封(fēng)，同时(shí)可以联合(hé)起诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还购房款或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民(mín)法院关(guān)于商品房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住(zhù)为(wèi)目的购买房屋(wū)并(bìng)已支(zhī)付全(quán)部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先于(yú)建(jiàn)设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只支(zhī)付(fù)了部(bù)分价款的商品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套(tào)房(fáng)子(zi)均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”1元等于多少伊朗币，1元人民币等于多少伊朗元，那么这笔不(bù)良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还(hái)会被业(yè)主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国(guó)信(xìn)达申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前(qián)中国信(xìn)达已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等(děng)选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国(guó)际信托有限责(zé)任(rèn)公司(sī)成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信(xìn)达资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的国(guó)民知(zhī)名度，但却(què)在北(běi)京豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作(zuò)为(wèi)中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳(liǔ)地块，成(chéng)为(wèi)北京(jīng)当年的“双(shuāng)料(liào)地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银(yín)杏树(shù)，还是(shì)每(měi)平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府(fǔ)的院儿(ér)。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融(róng)创(chuàng)观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了8年(nián)之(zhī)久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知名人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商光环的背(bèi)后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被(bèi)执(zhí)行人(rén)，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确(què)定(dìng)义(yì)务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过多元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团(tuán)购(gòu)网站(zhàn)，但最(zuì)终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安(ān)的(de)新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团(tuán)手(shǒu)中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有(yǒu)人也(yě)许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫(hè)集(jí)团共有11条股(gǔ)权(quán)出质记(jì)录。质权人包括海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不仅国安的(de)经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易(yì)所官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫(hè)集团和周金(jīn)辉夫(fū)妇(fù)还在(zài)持(chí)续质押手(shǒu)中的(de)中赫集(jí)团股份，但国(guó)安和(hé)中赫(hè)的经(jīng)营状况却持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行(xíng)人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力(lì)而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于(yú)难。不过(guò)在实(shí)控人都成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行(xíng)10个(gè)多亿的(de)北京国(guó)安，又如何(hé)能独善其(qí)身？

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