饱受争议的(de)二手房交易中介费问题，正逐渐得(dé)到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联合发布(bù)了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近(jìn)年来(lái)，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用房(fáng)源客源优(yōu)势收(shōu)取过高费(fèi)用、未明码标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述(shù)背景(jǐng)，两部门从加强从业(yè)主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪(jì)服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十(shí)方面，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首席(xí)分析师张大(dà)伟称，随(suí)着城市发(fā)展，一二线城市二(èr)手房交易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占市场成交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调(diào)控重(zhòng)心逐渐从开发商过(guò)渡(dù)到中介公司(sī)。

　　广东省城(chéng)规(guī)院住房政策研究中心(xīn)首席研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民(mín)来说属于金(jīn)额不低的大(dà)宗交易，由于二(èr)手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较长，具(jù)有非常强的(de)专业性，居(jū)民往往通(tōng)过中(zhōng)介(jiè)来完成。但很多中介利用信息不(bù)对称等问题，将非必要的(de)收(shōu)费夹带其(qí)中，如(rú)收取过(guò)桥(qiáo)融资(zī)、按揭费、担保(bǎo)费(fèi)等，对(duì)居民造成额外的负担(dān)，而(ér)且(qiě)这些服(fú)务(wù)事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房市场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在(zài)内的相关市场交易行为(wèi)及其主体进(jìn)行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和(hé)调控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工(gōng)作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经纪服务行业关(guān)注最多的一个话题，便(biàn)是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门(mén)主要监管的重点，将是(shì)对房(fáng)地产经纪(jì)服务收费及中(zhōng)介交(jiāo)易(yì)进行规范(fàn)。

　　在(zài)热(rè)点城市，二手房屋交易过程中，部(bù)分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中介(jiè)费。以北(běi)京某房地产经纪(jì)服(fú)务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套(tào)1000万元的(de)房屋，中(zhōng)介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确(què)定经纪服务(wù)收费上，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低(dī)的(de)原则实行(xíng)分档定价。引导由交(jiāo)易双方共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据(jù)张大伟(wěi)介绍，目前房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务收(shōu)费标准的最早依据是1995年(nián)国家计委(wěi)建设(shè)部(bù)下发的《关于房地产中(zhōng)介(jiè)服务收(shōu)费(fèi)的通海明威为什么要结束自己的生命，海明威为何结束生命知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目前(qián)北京(jīng)市执(zhí)行的2014年(nián)更新后的收(shōu)费标准(zhǔn)，即根据这(zhè)样(yàng)的规定：“少数(shù)特别复(fù)杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经交(jiāo)易各方协商同意(yì)，可(kě)在规定的收费标(biāo)准基(jī)础上适当上(shàng)浮，上浮幅度(dù)最(zuì)高不得(dé)超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中(zhōng)介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权”的(de)精神，北京2015年取消了(le)房地产(chǎn)中介服务等57个(gè)政(zhèng)府(fǔ)定价，房(fáng)地产经纪服务收费多少(shǎo)由各(gè)中介机(jī)构自(zì)行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构在(zài)实际收取(qǔ)费用过程(chéng)中(zhōng)，相关(guān)监管部门当前并未(wèi)明确具体的(de)中介费率，中介(jiè)机构仅需(xū)在服务过程(chéng)中对收(shōu)费标准进行明码(mǎ)标(biāo)价(jià)即(jí)可。而房地产经纪(jì)服务机构在具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合(hé)适的中介费(fèi)率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码(mǎ)标价问(wèn)题，两部门在(zài)此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构(gòu)应当在(zài)经营门店、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和(hé)收(shōu)费标(biāo)准，不得混(hùn)合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经(jīng)纪机构提供的基本服务和延伸(shēn)服(fú)务，应当分别明确(què)服务项目和收费标准。房地(dì)产经纪机构收费前应(yīng)当向交易当事人出具收费清单，列明收(shōu)费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)、收(shōu)费(fèi)海明威为什么要结束自己的生命，海明威为何结束生命金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收(shōu)费(fèi)明(míng)显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住(zhù)房和城乡建(jiàn)设部(bù)门将(jiāng)会同(tóng)市场监管(guǎn)等部(bù)门采取约谈等(děng)综合措施(shī)进行重点监管(guǎn)。市场监(jiān)管(guǎn)部门会同有关(guān)部门(mén)依法查处(chù)不按规定明码标价、操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费等违(wéi)反(fǎn)价格和反垄(lǒng)断(duàn)法律法规的(de)行(xíng)为。对房地产(chǎn)经纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管部门要(yào)依(yī)法依规纳入国家企业(yè)信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的(de)中介费有(yǒu)望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁(cái)兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分档(dàng)定价，合(hé)理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务(wù)费用(yòng)，主要(yào)还是规(guī)范行业，打击收费过(guò)高的经(jīng)纪(jì)机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为(wèi)例(lì)，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就不(bù)同，各家收(shōu)费普遍在(zài)合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用(yòng)对市场(chǎng)的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前(qián)两(liǎng)部(bù)门提出的意见仅(jǐn)为鼓励(lì)性质，即(jí)只是(shì)纲领性文件而非(fēi)规(guī)定(dìng)，未来如(rú)何具体认定其(qí)中(zhōng)的(de)细则，还需要看(kàn)各(gè)城市(shì)落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目(mù)前(qián)市场看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范化(huà)，有利于行业健康发(fā)展。同时，由(yóu)于二手(shǒu)房很(hěn)多房(fáng)源在产权方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权(quán)抵押、不同税费(fèi)等(děng)都可能对交易产生影(yǐng)响，这(zhè)对房地产经纪服务(wù)行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原(yuán)本应该由上下家各支付一(yī)半的中(zhōng)介费，但在一些热(rè)点城市的(de)二手(shǒu)房交易过程中，往往(wǎng)会有(yǒu)这(zhè)样的情形，因(yīn)部分购房者处于弱势(shì)地位(wèi)，从而会出(chū)现中介费及税(shuì)费均(jūn)由购房者来承担(dān)。即使一(yī)些房东愿意(yì)承担中介费(fèi)，这部分费用也可(kě)能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下(xià)家(jiā)，市场(chǎng)这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司(sī)将其(qí)视为向(xiàng)购房者(zhě)单边收(shōu)费(fèi)的(de)行(xíng)为。部分中介公司可能会利用(yòng)其(qí)支配地位，在原先(xiān)经纪服(fú)务收(shōu)费的基础上，再次向(xiàng)房东(dōng)收取费用，而(ér)这部分费用，房东(dōng)往(wǎng)往会(huì)将其转再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购(gòu)房者，这(zhè)实际(jì)上相(xiāng)当于变相推高了房(fáng)价。两部门提(tí)出(chū)严禁(jìn)操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提高交(jiāo)易中操(cāo)作的透明度(dù)，也(yě)有(yǒu)利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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