5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基(jī)金为代表的机构对(duì)于这(zhè)一板块已经在(zài)悄然(rán)布局(jú)。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房(fáng)地产行(xíng)业(yè)标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但(dàn)公(gōng)募所持(chí)房(fáng)地产公司(sī)市值在股(gǔ)票(piào)资产中的占比(bǐ)却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的(de)首次(cì)回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统(tǒng)计(jì)显示(shì)，公募(mù)重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市(shì)值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的(de)投资(zī)愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是(shì)保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集(jí)团退出(chū)百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺(wàng)季(jì)，其传(chuán)导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)已经进入大(dà)分化(huà)时(shí)代(dài)，一(yī)二线城(chéng)市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的(de)红(hóng)利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行(xíng)业(yè)在盖(gài)特(tè)纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或(huò)者衰(shuāi)退(tuì)期的行(xíng)业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行业也出现了一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生(shēng)了(le)更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再(zài)出(chū)现了，2022年(nián)光(guāng)是居(jū)民(mín)存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量(四川地震最新消息今天，20分钟前四川刚刚发生地震liàng)地产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房(fáng)地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房(fáng)价收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房价，因而行业高增(zēng)的(de)时(shí)代已(yǐ)经过(guò)去，未来行业的需(xū)求(qiú)或将回(huí)落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信(xìn)用风险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入(rù)到(dào)供(gōng)给(gěi)侧出(chū)清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的(de)公司就能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当(dāng)行业需求见(四川地震最新消息今天，20分钟前四川刚刚发生地震jiàn)顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力(lì)公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这样(yàng)的(de)认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股成为(wèi)公募(mù)乃至整体机构(gòu)的(de)务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排(pái)名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，四川地震最新消息今天，20分钟前四川刚刚发生地震它们分别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名(míng)第一(yī)的上(shàng)实发(fā)展，五一(yī)假(jiǎ)期(qī)归来后日(rì)成交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的(de)基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产品及服务为(wèi)房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数(shù)据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司(sī)后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另(lìng)一方面(miàn)则(zé)是公司拿地结(jié)算(suàn)持续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在(zài)前十(shí)中，这也是连续(xù)第(dì)三个(gè)季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的(de)也是一份(fèn)报(bào)喜的(de)成绩(jì)单：首(shǒu)季公(gōng)司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公募指基首季新杀(shā)入(rù)十大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则(zé)排名第九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金相关(guān)人士(shì)分(fēn)析：“经历(lì)过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限于信(xìn)用(yòng)问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地(dì)金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存(cún)在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的(de)结构性机(jī)会依然存在(zài)，少部分公司尤其是(shì)央企占据(jù)显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的融资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和良好的不动(dòng)产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没(méi)有中(zhōng)特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地(dì)产公司也(yě)是(shì)更有(yǒu)优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源(yuán)债权债务关(guān)系(xì)等问题，市场对民营(yíng)房(fáng)开企业(yè)的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可(kě)预期(qī)的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该(gāi)关(guān)注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的(de)质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的(de)概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路的(de)话，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察国企央企在(zài)三(sān)个方(fāng)面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因为(wèi)过(guò)去(qù)两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市(shì)，投(tóu)资力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整的(de)过程中，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成都等极(jí)个别(bié)城(chéng)市四月环(huán)比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出(chū)现环比(bǐ)下滑(huá)的情(qíng)况。而(ér)现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表现也(yě)不(bù)太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份(fèn)房企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出(chū)现(xiàn)市(shì)场的短期(qī)反(fǎn)弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以及上(shàng)下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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