近两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期(qī)投资价(jià)值，通过(guò)观测(cè)经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营(yíng)权到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)目前已包含了利润分配和本(běn)金的(de)归还，在(zài)选择投资标的时(shí)应了解资产类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来(lái)源(yuán)为持有(yǒu)期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格(gé)的变化(huà)。基金份额(é)二级市(shì)场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更(gèng)有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产(chǎn)的(de)经营现金流，投(tóu)资人(rén)通过(guò)基(jī)金募集(jí)材料和信(xìn)息披露(lù)文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行(xíng)投(tóu)资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份额二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基金份额(é)持有(yǒu)人实际获得(dé)的现金收益，对于(yú)长期(qī)投资者更(gèng)具(jù美不胜收的胜是什么意思三年级，引人入胜的胜是什么意思)参(cān)考价(jià)值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华(huá)平(píng)也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式分配给投资(zī)者(zhě)，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制是公(gōng)募REITs的(de)主要特征之一，稳定的(de)分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等(děng)同(tóng)于债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一(yī)方面是(shì)公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的(de)投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机(jī)构投资者公(gōng)募(mù)REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对(duì)于投(tóu)资债券(quàn)相对高美不胜收的胜是什么意思三年级，引人入胜的胜是什么意思的收益性(xìng)，在有效(xiào)控(kòng)制风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到(dào)投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平的(de)预(yù)期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格(gé)走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市(shì)场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金(jīn)额(é)完成率不达(dá)预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢(huī)复(fù)，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基(jī)金份额的(de)开盘指导价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根据单位(wèi)基金份额的分红(hóng)金额(é)进行计算(suàn)。除权(quán)操作(zuò)是对(duì)分(fēn)红前后基金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可(kě)以获(huò)得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同时需(xū)结(jié)合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响(xi美不胜收的胜是什么意思三年级，引人入胜的胜是什么意思ǎng)程度(dù)。”中航基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金(jīn)归(guī)还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基(jī)金分红前提(tí)是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个部(bù)分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的(de)，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红(hóng)差(chà)异(yì)很大，大(dà)多数普通(tōng)投资者可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后基金(jīn)价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)和产权(quán)类两大资产类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益(yì)主要包括每(měi)年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了利润分(fēn)配(pèi)和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通投资者在选择投(tóu)资(zī)标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资(zī)产属性不同而形成(chéng)区别(bié)。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底层资产的(de)价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期后不再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准(zhǔn)确(què)。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的特许经营项目(mù)，通常具备(bèi)更高的分派(pài)率水平。对于(yú)剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对较(jiào)低(dī)，也有足(zú)够年限收回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额(é)包含了投(tóu)资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份(fèn)额单价随(suí)着(zhe)分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益(yì)来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般(bān)较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一(yī)步延(yán)长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营(yíng)的假设反映(yìng)在基础资产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时(shí)点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项目底层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本(běn)质性区(qū)别。经营活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配(pèi)置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市场独(dú)立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可(kě)以更多(duō)关注(zhù)内部收(shōu)益率的(de)高低，对产(chǎn)权(quán)类(lèi)的(de)资产更多(duō)关(guān)注(zhù)分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来自底层资产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多(duō)重因素来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于分(fēn)红交易带来的(de)短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市(shì)场(chǎng)接连回调(diào)，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明显、同时分(fēn)红规模(mó)较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次(cì)年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测(cè)进(jìn)行(xíng)比较分析，结(jié)合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金(jīn)上(shàng)述(shù)负责人(rén)也称。

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