OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下跌走势(shì)，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交(jiāo)易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大(dà)园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲(zhé)库科(kē)技后续情(qíng)况，积极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的(de)原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人相关负责(z连云港灌南邮编号是多少é)人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度(dù)重视，浦东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期(qī)市场(chǎng)波(bō)动较大，但其(qí)实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根(gēn)本上影响其(qí)内外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继(jì)续(xù)波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库科技的事件继(jì)续(xù)扰(rǎo)动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价(jià)格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个交(jiāo)易日(rì)二级市场价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月连云港灌南邮编号是多少(yuè)11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上看，目前(qián)上市的8只产业(yè)园区(qū)基础设(shè)施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不(bù)同程度(dù)下(xià)跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报(bào)中已(yǐ)经(jīng)披露张江光大园项目(mù)出(chū)租(zū)率(lǜ)有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项(xiàng)目(mù)又遭(zāo)遇突(tū)发事件，因此导致二级市(shì)场(chǎng)价格出现波动。”一位(wèi)业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上(shàng)述人(rén)士(shì)看来(lái)，尽管(guǎn)出于风险规避的原因(yīn)，最近(jìn)几个交易日场内(nèi)资金有(yǒu)所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目(mù)前随着二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)下(xià)跌(diē)，风险也(yě)得(dé)到一定(dìng)释放，但(dàn)是(shì)价格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等多(duō)重(zhòng)因素影响，不好判(pàn)断价(jià)格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表示，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其实(shí)有些隐含收(shōu)益率高的产(chǎn)品具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳(wěn)健类投资(zī)者。此外(wài)，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金(jīn)执行(xíng)董事高如星(xīng)对此表(biǎo)示(shì)，若张(zhāng)江(jiāng)园区(qū)最终(zhōng)能顺利解(jiě)决招(zhāo)商(shāng)，平稳过度对经营(yíng)现(xiàn)金流没(méi)有(yǒu)造(zào)成大(dà)的影响，“事(shì)件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期(qī)本身园(yuán)区类资产就回(huí)调不少了(le)，这(zhè)就是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过，他也(yě)强调，最终(zhōng)还(hái)是落(luò)到(dào)租金(jīn)收入受(shòu)不受影响，影响多大，估(gū)计园(yuán)区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新(xīn)购入(rù)基础设施(shī)资产张(zhāng)润大厦(shà)的重(zhòng)要承(chéng)租方(fāng)之(zhī)一，目前未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关(guān)注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季报(bào)中披(pī)露的张江光大园项目出(chū)租率(lǜ)下降事项，一度二级(jí)市场价格(gé)出(chū)现回落。在随后召开(kāi)的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关事项(xiàng)进行了解释(shì)说明，市(shì)场信心得到了一(yī)定提振，二级(jí)市场(chǎng)价格表(biǎo)现(xiàn)也(yě)趋于(yú)平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的(de)线上和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了对张(zhāng)江光大(dà)园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判(pàn)中的储备租户正(zhèng)常转化(huà)后，项目出租(zū)率将(jiāng)得到回升(shēng)。没想(xiǎng)到(dào)仅(jǐn)过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又(yòu)迎(yíng)来(lái)了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突(tū)然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和(hé)核(hé)实工作，并(bìng)同(tóng)步启动了应急预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事(shì)项。由于(yú)张润大厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视(shì)，据悉(xī)新区国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　当谈及(jí)储备(bèi)租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航(háng)天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面(miàn)积(jī)超过了2万(wàn)方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要(yào)一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手(shǒu)通过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了(le)三个月履约保(bǎo)证金给了我们一些空(kōng)间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积(jī)在短期内完(wán)成去化。”相(xiāng)关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江光大园项目一季度(dù)末(mò)也(yě)有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么多储备(bèi)租户，之前(qián)的(de)空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解(jiě)释，张江光大园一(yī)直以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历(lì)史运营表现稳定，租户的(de)调租和换租都属于正(zhèng)常情(qíng)况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场(chǎng)情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑(huá)情况没有(yǒu)得(dé)到及时(shí)修(xiū)复后，张(zhāng)江这边(biān)也作了一定(dìng)的资(zī)源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润(rùn)大厦(shà)和张江光大园项目(mù)在(zài)给(gěi)租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租(zū)金(jīn)水平等方面也有一些差异化，张润大厦(shà)多(duō)是两千多平的大平(píng)层(céng)，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业。租户自(zì)身(shēn)也(yě)会有(yǒu)诉求，也会根(gēn)据自身需求(qiú)和预算(suàn)挑选区域内(nèi)的不(bù)同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变成(chéng)了一(yī)家，后续我们(men)在(zài)资源共享和联合营销方面能更加充(chōng)分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得(dé)更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责人(rén)表示，张江集团和张江(jiāng)高科目前在管(guǎn)资产约五百万方，还(hái)有一些其他在开发的(de)储备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园(yuán)区产业空间资(zī)产上市平台(tái)目标的坚实(shí)后盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视(shì)张(zhāng)江REIT这个资(zī)本(běn)平台(tái)和它未来(lái)的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责(zé)人表示，“这(zhè)次(cì)扩募是我(wǒ)们实现基金(jīn)扩(kuò)容的(de)第一步(bù)，也是至关(guān)重要(yào)的一步(bù)，眼下我(wǒ)们可(kě)能(néng)面临了一些突发情况需要解(jiě)决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这三十年建设发展过程中(zhōng)所经(jīng)历的相(xiāng)比，只能(néng)算是(shì)一个(gè)非常小的插(chā)曲。我(wǒ)们(men)有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所有(yǒu)负面影响，维(wéi)持(chí)预(yù)期和市场的(de)信(xìn)心(xīn)。”

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