饱受争议(yì)的二手房交易中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联合发布(bù)了关于(yú)规范房地(dì)产经纪服务的意见。意见提及，近年(nián)来，部(bù)分房地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源优势收取过高费用、未明(míng)码(mǎ)标价(jià)、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用客(kè)户个人信息(xī)等问(wèn)题，加重交易当(dāng)事人(rén)负担(dān)、侵害(hài)其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加强(qiáng)从(cóng)业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)、严格实行明(míng)码标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟称(chēng)，随(suí)着(zhe)城市发展，一(yī)二(èr)线城市二(èr)手房交易(yì)占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居(jū)间(jiān)成(chéng)交，房(fáng)地产(chǎn)调控重心逐(zhú)渐(jiàn)从开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住(zhù)房政策研究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对居民(mín)来(lái)说(shuō)属于金(jīn)额不低的大宗(zōng)交易，由于(yú)二手(shǒu)房交易成(chéng)本(běn)较(jiào)高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的专业性(xìng)，居民(mín)往往通过中介来(lái)完成。但很多(duō)中介利(lì)用信息不对(duì)称(chēng)等问题，将非(fēi)必要的收(shōu)费夹带其(qí)中，如收取过桥(qiáo)融资、按(àn)揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服(fú)务(wù)事项并未明码标(biāo)价。

　　对(duì)于(yú)二手房市场(chǎng)交易过程中(zhōng)存(cún)在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对(duì)包(bāo)括经纪(jì)服务在内的相关(guān)市场交易行(xíng)为及其主体进(jìn)行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产(chǎn)市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下(xià)，推进这项工作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中(zhōng)，历来对房地产经纪(jì)服务行业关(guān)注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门主(zhǔ)要(yào)监管的重(zhòng)点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城(chéng)市，二手房(fáng)屋交易过程中，部(bù)分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金(jīn)额(é)不(bù)低的中介(jiè)费。以北京某房地产经纪服(fú)务身临其境是什么意思的临，身临其境是什么意思呢原意是什么机构(gòu)2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合(hé)理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在(zài)此次意(yì)见中提及，房地产经纪机(jī)构要(yào)合理降低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务(wù)费用(yòng)。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双方(fāng)共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费标准(zhǔn)的(de)最早依据是(shì)1995年国(guó)家计(jì)委建设部(bù)下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市(shì)执行的2014年更(gèng)新后的收费标(biāo)准，即(jí)根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方(fāng)协商同意，可在规(guī)定的(de)收(shōu)费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手(shǒu)房(fáng)中(zhōng)介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取(qǔ)消(xiāo)了房地(dì)产中介服务(wù)等57个政府定价，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)多少由各中介机(jī)构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费用过(guò)程中，相关监管部门当前并未明确具体的(de)中介费率，中介(jiè)机(jī)构仅需(xū)在服务(wù)过程中对(duì)收费标准(zhǔn)进(jìn)行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)机构在具体收(shōu)取(qǔ)过(guò)程中，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综合(hé)计算出合适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构应当在(zài)经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公(gōng)示服(fú)务项目、服务内容和收费标准，不得混(hùn)合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪(jì)机构提供(gōng)的基本服务和延伸(shēn)服(fú)务，应当分(fēn)别明确服务项目和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收费前应当(dāng)向交易当事人(rén)出(chū)具收(shōu)费清单，列明收费标准、收费金额，由当(dāng)事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费(fèi)明显(xiǎn)高于市场(chǎng)平均水平(píng)的房地产经(jīng)纪机(jī)构，住房(fáng)和城乡建设(shè)部门将会(huì)同市场监管(guǎn)等部门采取约(yuē)谈(身临其境是什么意思的临，身临其境是什么意思呢原意是什么tán)等综合措施进行重点监管。市场监管部门会(huì)同(tóng)有关部门(mén)依法查处不按规定(dìng)明码标(biāo)价、操纵经纪服务(wù)收(shōu)费等(děng)违(wéi)反价(jià)格和反垄(lǒng)断法律法规(guī)的行为。对房地产经纪机(jī)构相关违法违规信息，市场监(jiān)管部门要依法(fǎ)依规纳入国家(jiā)企(qǐ)业(yè)信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介(jiè)费(fèi)有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用，主要还(hái)是规范行业，打击收费过(guò)高的经(jīng)纪机(jī)构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内(nèi)，加上经纪(jì)服务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即(jí)只(zhǐ)是纲领性文件而非(fēi)规定(dìng)，未来如何具(jù)体认定其(qí)中的细则，还需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域的(de)调整改善(shàn)、规(guī)范(fàn)化，有利于行业健康发展。同时，由于(yú)二手房很(hěn)多房源在产权方面(miàn)有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等都可能对(duì)交易产(chǎn)生影响，这(zhè)对房地(dì)产经(jīng)纪服务行业(yè)的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各(gè)支(zhī)付(fù)一半的(de)中介费，但在(zài)一些热点城市的二手(shǒu)房交易过程中，往往会(huì)有这样的情形，因部分购房者(zhě)处(chù)于弱势地(dì)位，从而(ér)会(huì)出现中(zhōng)介费及(jí)税费均由(yóu)购房者(zhě)来承担(dān)。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这(zhè)部(bù)分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市场(chǎng)这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公司将(jiāng)其视为向购房者单边收费的行(xíng)为。部分中(zhōng)介公司可能会利用(yòng)其支配地位，在原先经(jīng)纪服务收(shōu)费的基础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而这部分费(fèi)用，房东往(wǎng)往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者(zhě)，这(zhè)实际上(shàng)相当于变(biàn)相推(tuī)高了房价。两部(bù)门提出(chū)严禁操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费(fèi)，不仅有利于提高交易中操作的透明(míng)度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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