5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对(duì)于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时(shí)所(suǒ)公布(bù)的总份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个(gè)股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募(mù)基金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产(chǎn)行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公(gōng)募(mù)所持(chí)房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年来的(de)首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持(chí)股比例也同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年一季度得(dé)以延(yán)续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五(wǔ)个(gè)股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但(d大冤种什么意思，大冤种和大怨种区别àn)考虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大分化时(shí)代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来(lái)分类(lèi)，包(bāo)括房(fáng)地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特(tè)殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的(de)行(xíng)业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难(nán)再出(chū)现(xiàn)了(le)，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过(guò)去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在(zài)此(cǐ)过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧(cè)出清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的公(gōng)司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但不代表没(méi)有投资机(jī)会，机会在于城市(shì)、位(wèi)置、产(chǎn)品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力(lì)公(gōng)司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募(mù)乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣(róng)安(ān)地产。排名(míng)第一的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来看，上实发展的主营业(yè)务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营。公司的(de)主(zhǔ)要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从(cóng)业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对(duì)其布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通股股东来(lái)看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银基(jī)金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资(zī)产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入利润(rùn)规(guī)模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数(shù)字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引了知名机(jī)构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度(dù)十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前(qián)十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣(róng)安地(dì)产则是主要布局在深圳(zhèn)的(de)地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出的也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从(cóng)拿(ná)地端(duān)看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或(huò)者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年(nián)的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮(cháo)下(xià)，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的大(dà)好机会。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据(jù)显著优势，其(qí)主要又(yòu)体现为库存(cún)的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的(de)不动(dòng)产资(zī)产运营能(néng)力的(de)多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国(guó)央企相较于民营(yíng)地产公(gōng)司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地(dì)资源债权(quán)债务(wù)关(guān)系等问题，市场(chǎng)对(duì)民(mín)营房开企业的资(zī)产会有(yǒu)更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以在这一(yī)轮行业(yè)出(chū)清的过程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企(qǐ)来说估值的(de)修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预(yù)期的(de)盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自(zì)身资(zī)产(chǎn)的(de)质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要(yào)关注将受益于行业(yè)集中度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思(sī)路的(de)话，或许还是保(bǎo)利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份额持续(xù)提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了(le)业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的(de)增长。而这些公司(sī)也是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现明(míng)显改善的大冤种什么意思，大冤种和大怨种区别房(fáng)企，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为过(guò)去两三(sān)年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营(yíng)房企不(bù)怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中在核心(xīn)城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一(yī)些不确(què)定(dìng)性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的(de)市场表现也不(bù)太乐观。按照现在(zài)的经济(jì)状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的(de)资金(jīn)面压(yā)力，可能会(huì)出现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业(yè)绩(jì)出现(xiàn)市(shì)场的短(duǎn)期(qī)反(fǎn)弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增长不确(què)定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)的(de)复苏(sū)速度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业(yè)的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文(wén)中提(tí)及个(gè)股仅为(wèi)举例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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