5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在(zài)悄(qiāo)然(rán)布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房(fáng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募(mù)所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的(de)首次(cì)回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持(chí)股比例也同(tóng)步(bù)回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今(jīn)年(nián)一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房地产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募对(duì)于(yú)房地产的(de)投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙(lóng)头(tóu)股从排(pái)位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑到房地产是(shì)复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映射(shè)到二(èr)级市(shì)场投资上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分(fēn)类，包括房地(dì)产等几类行业在盖(gài)特(tè)纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的(de)变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面(miàn)积很难再(zài)出(chū)现了，2022年(nián)光(guāng)是(shì)居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端(duān)还需要有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和(hé)房(fáng)价收入也不(bù)支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额(é)，以(yǐ)及(jí)过快上行的(de)房价，因而(ér)行(xíng)业(yè)高增的时代(dài)已经过去，未来行业的(de)需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容(róng)易(yì)出现信(xìn)用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清的过(guò)程。这(zhè)个过(guò)程中(zhōng)，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但(dàn)不(bù)代表没有投资机(jī)会，机(jī)会在于城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的(de)股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连(lián)续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其(qí)第一季度(dù)的(de)收入利润规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫(yì)情时代出租率复苏(sū)至(zhì)近年(nián)来最高，另一方面则是(shì)公司拿地(dì)结(jié)算持(chí)续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字(zì)上看(kàn)，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在(zài)前十(shí)中，这也是(shì)连续(xù)第(dì)三个季度他有的两只产品杀入(rù)前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布(bù)局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报交出(chū)的(de)也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第(dì)九位，此外(wài)联袂(mèi)出(chū)现的(de)机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问(wèn)题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其(qí)他房企的(de)净负债率(lǜ)普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融(róng)资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额(é)增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当前中特(tè)估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的(de)大好(hǎo)机会(huì)。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出(chū)：“房(fáng)地产行业的(de)结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为(wèi)库存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资成本(běn)，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较(jiào)于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问题(tí)，市(shì)场(chǎng)对民营房开(kāi)企(qǐ)业的资(zī)产会有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的(de)修复(fù)更明显。中特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业(yè)进入高质量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利(lì)和现金流创造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自(zì)身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造(zào)持(chí)续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面(miàn)是否可以维持(chí)，首先是融(róng)资成本保持(chí)低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下(xià十二生肖的酉是什么动物呢，酉的生肖是什么生肖)滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业(yè)绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而(ér)这些公(gōng)司(sī)也是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资(zī)拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在(zài)持(chí)续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度较大。投(tóu)资(zī)的驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏(sū)过程(chéng)中，还(hái)面(miàn)临(lín)着一些不(bù)确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别(bié)城市四(sì)月(yuè)环比三月相(xiāng)对(duì)表现较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城(chéng)市都出(chū)现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及(jí)市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了(le)半(bàn)年(nián)报冲业绩出(chū)现市场的(de)短期反弹(dàn)外的一(yī)个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资(zī)董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地(dì)产以(yǐ)及其(qí)上下游产业链(liàn)的复苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时候，只能(né十二生肖的酉是什么动物呢，酉的生肖是什么生肖ng)赚他基本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为(wèi)少数的(de)、做得比同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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