导(dǎo)读

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二(èr)十年是中国(guó)房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低(dī)景气(qì)，有关中国地(dì)产(chǎn)是否(fǒu)过(guò)剩的讨论(lùn)日(rì)益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积(jī)、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关(guān)。中国的(de)人(rén)均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直(zhí)接公布中国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据(jù)，我们根(gēn)据(jù)商(shāng)品住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全(quán)国总人口的近三(sān)成(chéng)都是流动人口，流动人口(kǒu)会(huì)选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从(cóng)而(ér)产生了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房，中国(guó)未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比不断(duàn)增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续(xù)，带(dài)来(lái)新户购(gòu)房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，区域(yù)经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流(liú)入，人口净迁入(rù)城(chéng)市(shì)的新(xīn)增住宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在(zài)2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入(rù)大分化(huà)时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发(fā)热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激(jī)增，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布，我们无(wú)法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩了(le)？据此判断未来房(fáng)地产市场(chǎng)会(huì)如何(hé)发(fā)展。

　　大闹飞云浦是谁，水浒传大闹飞云浦是谁trong>一、如何有效观(guān)察中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾害综(zōng)合风险普查(chá)工作(zuò)情况为(wèi)主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行(xíng)业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家(jiā)庭为单位(wèi)购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住(zhù)宅(zhái)才(cái)是(shì)城镇居民宜居的选择(zé)。

　　<大闹飞云浦是谁，水浒传大闹飞云浦是谁/p>

　　（二(èr)）中国户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住(zhù)宅(zhái)主要分两(liǎng)大类(lèi)，一(yī)类是商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据(jù)有两(liǎng)处(chù)可以直接(jiē)公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来(lái)每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一个准确(què)统计。我们(men)利用既(jì)有统计(jì)数(shù)据，大致测(cè)算得到(dào)中国存(cún)量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的(de)期房销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商(大闹飞云浦是谁，水浒传大闹飞云浦是谁shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居(jū)民的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二(èr)手房都是商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁其他(tā)住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买(mǎi)二(èr)手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们(men)估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺(shùn)利(lì)，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义(yì)

　　既(jì)然城(chéng)镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了(le)户均一套(tào)房的程度(dù)，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不(bù)意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据显示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上(shàng)会(huì)占据(jù)两(liǎng)套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套(tào)房(fáng)。所以(yǐ)说户均(jūn)一套(tào)房无法满(mǎn)足庞大流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的(de)城(chéng)镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这(zhè)类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足(zú)现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资(zī)源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩(kuò)张(zhāng)是(shì)未(wèi)来地(dì)产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平(píng)方米，不(bù)及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平方米的(de)家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这(zhè)个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平(píng)，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积(jī)后(hòu)，中国的人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集(jí)体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来地产还会(huì)有需(xū)求么(me)？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即(jí)便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国(guó)未来(lái)城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户的(de)占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导致户数会因户均人(rén)口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来(lái)的新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资(zī)源(yuán)和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带来新(xīn)的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个(gè)百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的(de)占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设(shè)施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工(gōng)作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家(jiā)依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么(me)未来将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于(yú)城市(shì)能级之(zhī)间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增速(sù)可(kě)能(néng)超预(yù)期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 大闹飞云浦是谁，水浒传大闹飞云浦是谁