万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债(zhài)务(wù)人(rén)被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子(zi)早已售出(chū)，业(yè)主并非中赫(hè)集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的(de)尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国(guó)信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总(zǒng)额(é)高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良(liáng)债(zhài)权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司(sī)北京(jīng)市分公司(sī)（下称(chēng)中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有(yǒu)限公司是(shì)共(gòng)同(tóng)债务人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实(shí)际上都是(shì)卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么中国信达(dá)的(de)拍卖页面上又注明(míng)这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能(néng)说明这(zhè)些房子根本(běn)没(méi)有网签(qiān)，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集(jí)团(tuán)早就(jiù)把这75套房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的(大学老师最怕什么部门举报de)高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已(yǐ)经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，那么(me)，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，但未办理过户手续的(de)，如果业主没(méi)有(yǒu)过错，人(rén)民法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退(tuì)还购(gòu)房款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民法院报公布(bù)《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者以居住(zhù)为(wèi)目的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支(zhī)付了(le)部分价(jià)款的(de)商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论(lùn)终结前(qián)已(yǐ)实际支付剩(shèng)余(yú)价款的(de)，可以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上(shàng)是个(gè)烫手山(shān)芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房(fáng)子，还(hái)会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国(guó)信达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的(de)万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了(le)北京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无论是一(yī)块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的(de)价格，都(dōu)令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出(chū)其在北(běi)京豪宅圈的(de)地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它，对手是(s大学老师最怕什么部门举报hì)当时有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现如今(jīn)，它(tā)远远超过这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出(chū)了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了(le)不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住(zhù)在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最贵的(de)房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发商光环(huán)的(de)背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被执(zhí)行人，被执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义务，中赫(hè)集团正式成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落(luò)到(dào)这个大学老师最怕什么部门举报(gè)地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就在于(yú)收(shōu)购(gòu)北京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就尝试过(guò)多元(yuán)化业(yè)务，先后进军(jūn)能源市场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全(quán)部股权(quán)。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么(me)中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团(tuán)及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目(mù)前(qián)中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权(quán)人包括(kuò)海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信(xìn)建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐(lè)部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持续质押(yā)手中的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国(guó)安(ān)和中赫的经(jīng)营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被5次列(liè)被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文书确(què)定义务，上述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安(ān)，目(mù)前幸免于难。不过在实(shí)控人都(dōu)成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多(duō)亿的北(běi)京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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