导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产持续低(dī)景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情(qíng)况，据(jù)此判断(duàn)中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民(mín)人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人(rén)均一间房所能(néng)满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每(měi)户持有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据(jù)商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其(qí)中(zhōng)商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎(hū)意味着户户有房(fáng)，然(rán)而事(shì)实上中国住宅市(shì)场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的(de)租赁和(hé)置业(yè)需(xū)求。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人(rén)口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房，中国(guó)未来地产仍(réng)有(yǒu)四(sì)大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分(fēn)化日益明(míng)显(xiǎn)，区(qū)域经济(jì)资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)在2000年(nián)以前建(jiàn)成的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回答(dá)当前的(de)房子(zi)是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来房(fáng)地(dì)产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合风(fēng)险普查工作(zuò)情况为(wèi)主题的新闻发(fā)布会上，负责人对(duì)外披(pī)露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取了(le)全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布(bù)了(le)中国城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关(guān)。单(dān)单(dān)从人均住宅间数不能完全(quán)反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数(shù)据，并(bìng)没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可(kě)以直接公(gōng)布，一是每(měi)年(nián)商品住宅销售套(tào)数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们(men)主要用到上(shàng)述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民(mín)户均住(zhù)宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有的商(shāng)品住宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中(zh为什么公鸡不能炖汤，公鸡汤和母鸡汤的区别ōng)国(guó)的房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除(chú)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售套数(shù)里(lǐ)的(de)期房(fáng)销售(shòu)，得(dé)到(dào)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过(guò)去(qù)三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民的住宅(zhái)结(jié)构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例(lì)，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经达(dá)到了户均(jūn)一(yī)套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味着住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美(měi)国(guó)、英国和(hé)日本的(de)住宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房(fáng)价(jià)或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大(dà)城(chéng)市(shì为什么公鸡不能炖汤，公鸡汤和母鸡汤的区别)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京工作的流动人口在(zài)老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会占据(jù)两套房，在(zài)高房价的(de)大城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房价较(jiào)低的(de)县城购买一套(tào)房(fáng)。所以说户均一套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人(rén)口的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了(le)很(hěn)大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居(jū)室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地(dì)资源紧(jǐn)张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积(jī)扩(kuò)张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房进城和(hé)老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大(dà)。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的(de)住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还会有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得(dé)到中国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地(dì)产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中(zhōng)国未(wèi)来城(chéng)镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来(lái)自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增(zēng)多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下(xià)降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二(èr)人(rén)户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步向经济带、都市圈(quān)中心城(chéng)市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必(bì)涉及到买房租(zū)房(fáng)，给(gěi)迁入(rù)地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增(zēng)长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万(wàn)家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9为什么公鸡不能炖汤，公鸡汤和母鸡汤的区别％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设(shè)施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济(jì)工(gōng)作会议明确指出(chū)支持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大(dà)分(fēn)化时(shí)代(dài)已至，这种分化不(bù)单(dān)局限于城市能级(jí)之间差(chà)异(yì)，优(yōu)质小区和老旧(jiù)二手房(fáng)之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此可(kě)能(néng)存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可(kě)能偏低，其(qí)增(zēng)速可(kě)能超预(yù)期。

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