5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代表的机构对(duì)于这一板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示(shì)，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿(yì)元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但公募(mù)所持房地产公(gōng)司市值在股票(piào)资(zī)产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时(shí)，公(gōng)募(mù)对(duì)房地产行业的持(chí)股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势(shì)头似乎在今年一季度(dù)得(dé)以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块(kuài)比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募(mù)对于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金(jīn)一季报汇(huì)总的重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排(pái)位上(shàng)看均(jūn)有退步(bù)，尤其是万(wàn)宁波慈溪的邮编是多少科最(zuì)为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最(zuì)后一(yī)环，且(qiě)首季并(bìng)非行业(yè)销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分(fēn)化时(shí)代，一(yī)二线(xiàn)城市(shì)好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配置房(fáng)地产行业(yè)轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一(yī)去不返(fǎn)了。“如(rú)果(guǒ)按照产业(yè)周期来(lái)分(fēn)类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的(de)行业(yè)也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面积(jī)很(hěn)难再(zài)出现了(le)，2022年光是(shì)居民(mín)存(cún)款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端(duān)还(hái)需要有一(yī)定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的(de)需(xū)求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清(qīng)的过程。这(zhè)个(gè)过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的(de)上(shàng)实(shí)发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主营业务(wù)为房地产(chǎn)开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年(nián)，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十(shí)大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也(yě)是上海本地房企，其第一季(jì)度(dù)的收入(rù)利润规模(mó)大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后(hòu)疫情时(shí)代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持(chí)续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的(de)业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第(dì)一季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十(shí)中，这(zhè)也是连宁波慈溪的邮编是多少续第三个季(jì)度他(tā)有的(de)两只产品杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中还(hái)有(yǒu)一(yī)支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区(qū)域性地产(chǎn)公(gōng)司(sī)外(wài)，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来(lái)， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上(shàng)，目前(qián)房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或(huò)者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额(é)）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资(zī)成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年(nián)的(de)销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地(dì)产股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势(shì)，其(qí)主要(yào)又体现为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低的融(róng)资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源和良好的(de)不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营(yíng)地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧(yōu)和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的(de)修复更明(míng)显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段(duàn)更稳定且可(kě)预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要关(guān)注将受益于行业(yè)集中度提升(shēng)的(de)头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的(de)话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去(qù)持续(xù)观察(chá)国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资(zī)成本保持(chí)低(dī)位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额(é)持续提升，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构(gòu)需(xū)要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业(yè)绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团等(děng)房企营(yíng)收、净利均实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚至是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的(de)重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地(dì)之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性(xìng)地拿地，且主要集中在核(hé)心城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投资的驱(qū)动能够推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但仍(réng)处(chù)于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三(sān)月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月(yuè)的(de)市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及(jí)市场(chǎng)的去库(kù)存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短期反(fǎn)弹外(wài)的一个(gè)市场(chǎng)乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不(bù)确定(dìng)性(xìng)的(de)压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业(yè)链的(de)复苏速度(dù)都比想象的要(yào)慢很(hěn)多，我们(men)要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游就不(bù)是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基(jī)本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等(děng)待(dài)它的基本面不(bù)断地(dì)凸显出(chū)来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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