文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的(de)全(quán)国住房和(hé)城乡建设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会(huì)，这(zhè)是(shì)房地产从大开发(fā)时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济(jì)规律办(bàn)事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什(shén)么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预(yù)售制对(duì)购房(fáng)者非常不公平，比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项(马斯克会加入中国国籍吗xiàng)目搁置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样(yàng)有助于落(luò)实中央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度(dù)。其实(shí)，当前(qián)世界不少国(guó)家存在预售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发(fā)达国(guó)家一(yī)般有严格(gé)的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而是根据开(kāi)发(fā)商工程进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分(fēn)期(qī)支(zhī)付以及(jí)违(wéi)约(yuē)处罚措(cuò)施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚持(chí)市(shì)场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和(hé)居住属性(xìng)，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑(duì)现的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众(zhòng马斯克会加入中国国籍吗)的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的(de)提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是(shì)以客(kè)户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结(jié)合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研(yán)究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立(lì)法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋或者其(qí)他临时住宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数(shù)居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一(yī)系列(liè)问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一(yī)经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的(de)见解(jiě)，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购(gòu)下九龙(lóng)的(de)一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价(jià)格(gé)、订(dìng)购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付(fù)款形式(shì)，等新(xīn)楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低(dī)投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模(mó)式成为当时中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高(gāo)效率地解决(jué)了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了中国香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断完善、规(guī)范化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的(de)监(jiān)管，即(jí)要(yào)求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经全部支付(fù)，还(hái)要证明(míng)自身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师(shī)所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师(shī)行在(zài)银行(xíng)开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房(fáng)需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发(fā)展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城(chéng)市(shì)化配套(tào)问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租养房”的(de)福(fú)利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等问题(tí)，因(yīn)此福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度不再(zài)适用于(yú)当时(shí)的国情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面临(lín)商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此(cǐ)时(shí)引入中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑(yí)是对内(nèi)地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商(shāng)品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文(wén)件，决定(dìng)停(tíng)止住(zhù)房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给(gěi)商品化、社会化的(de)住(zhù)房新体制，从计划经济(jì)下的福(fú)利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难题，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下(xià)一个(gè)项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式(shì)，住房供(gōng)应速度加(jiā)快(kuài)。自(zì)此中(zhōng)国(guó)内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方(fāng)迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在(zài)建设中的房(fáng)屋(wū)预先出(chū)售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的(de)形式一(yī)次(cì)性付(fù)清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发(fā)商而言，预售制商品房(fáng)也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回(huí)笼周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市(shì)场快速发展阶段(duàn)的(de)资金需求，也提(tí)高了(le)居(jū)民居住水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进(jìn)步，数(shù)十年时间走完(wán)发(fā)达国家(jiā)几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入(rù)快速(sù)发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国(guó)城(chéng)市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成(chéng)为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面积(jī)占总销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地(dì)房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历(lì)经二十多年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工(gōng)面积(jī)从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银(yín)行(xíng)不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于(yú)美国(guó)的33.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房(马斯克会加入中国国籍吗fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外(wài)，购(gòu)房者和开(kāi)发商(shāng)之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房者和(hé)银行的按揭贷(dài)款合同是(shì)两个独(dú)立的(de)合同关系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要(yào)根据按(àn)揭贷款合同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到(dào)下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自(zì)身信用和购房者对(duì)行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过(guò)与购(gòu)房者签(qiān)订的预(yù)售合同(tóng)和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还款能(néng)力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购(gòu)房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发(fā)企(qǐ)业预(yù)售商品房所得款项应当用(yòng)于(yú)有(yǒu)关的工程(chéng)建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款监管的(de)具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国(guó)并(bìng)没有统一的预(yù)售资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程(chéng)总额报价计(jì)算(suàn)重点资(zī)金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被(bèi)迫(pò)继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付(fù)的(de)工程款，远超工程进度(dù)所需。通过(guò)这些方式套取的资(zī)金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房预售制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购房(fáng)者预付(fù)资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付(fù)的预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预(yù)付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一(yī)般(bān)采用(yòng)两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一是按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重(zhòng)大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或第三(sān)方验收(shōu)合(hé)格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其(qí)余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定金比例一般(bān)为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或(huò)首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为防止开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的(de)定金(jīn)及首(shǒu)付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的(de)信托账户(hù)监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资(zī)金可(kě)通过(guò)申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房屋建设过(guò)程中的资(zī)金全(quán)部来(lái)自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提(tí)供一定比例的贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪用资(zī)金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发(fā)商(shāng)施(shī)工进度。开发商在房屋交付(fù)时需(xū)取得由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门经审查(chá)后(hòu)发放的(de)验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目(mù)获批后即(jí)可(kě)预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预(yù)约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任(rèn)何原因(yīn)不(bù)能购买，定(dìng)金按(àn)照德国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证(zhèng)费和(hé)土地(dì)交易税(shuì)，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房(fáng)款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节(jié)点可(kě)分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在(zài)支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节(jié)奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用(yòng)期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公司(sī)针对期房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发(fā)商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负责沟通期(qī)房(fáng)交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确(què)认(rèn)无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规(guī)定(dìng)房(fáng)屋(wū)必须经过房产公证公司的(de)检验验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严(yán)格，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发(fā)商账户前经过两道(dào)关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必须(xū)完(wán)成“预售房(fáng)定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本(běn)政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面(miàn)，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开发商必(bì)须完成定金保全措施(shī)才可预售。什么(me)是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托(tuō)合同，设(shè)置(zhì)购(gòu)房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书(shū)交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的(de)购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构或(huò)保(bǎo)证机构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付(fù)违约金，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者违(wéi)约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工程(chéng)进度(dù)支付(fù)，所有资(zī)金进银(yín)行专门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加(jiā)坡(pō)开(kāi)发商有统(tǒng)一(yī)的选购权(quán)合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加(jiā)坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款的(de)方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细(xì)规定，要求(qiú)所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款会(huì)存入银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地(dì)产到了政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的(de)金融(róng)工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金(jīn)环(huán)节(jié)，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重大缺(quē)陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权(quán)益。资金(jīn)监(jiān)管环(huán)节，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方资(zī)金监管机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部(bù)门直接监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品(pǐn)房(fáng)保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不(bù)公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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