5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代表的机(jī)构对于这一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地(dì)方(fāng)国企央企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所(suǒ)持有的(de)房地产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)出(chū)色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产(chǎn)公司市值在股票资产中(zhōng)的(de)占比却断崖(yá)式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一(yī)步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三(sān)年来(lái)的首次回升，年底这一(yī)数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产行业(yè)的持股比(bǐ)例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今年(nián)一季度得以延续(xù)。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于(yú)房地产(chǎn)的(de)投(tóu)资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙(lóng)头(tóu)的(de)趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步(bù)，尤其是(shì)万科最为明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退出(chū)百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后一(yī)环(huán)，且首(shǒu)季并非(fēi)行(xíng)业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二(èr)线城市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去(qù)不返了(le)。“如果(guǒ)按(àn)照产业(yè)周期来分类(lèi现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在女孩都平胸)，包(bāo)括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没(méi)有什么(me)投(tóu)资机会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积(jī)很难再出现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平(píng)方米建筑面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居(jū)民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在女孩都平胸(yì)元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行的(de)房价，因而行业高(gāo)增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来(lái)行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的(de)民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出(chū)清的(de)过程(chéng)。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代(dài)表没(méi)有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票(piào)投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构的(de)务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域(yù)性标的成(chéng)香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地产类标的(de)股中，本月以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别(bié)是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易(yì)日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基(jī)本面来(lái)看，上实发(fā)展的(de)主(zhǔ)营(yíng)业务为(wèi)房地(dì)产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为(wèi)房(fáng)地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股东来看，各(gè)类机构(gòu)都有对其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募(mù)的上银基(jī)金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第(dì)一(yī)季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该公司(sī)后(hòu)疫情时代出租(zū)率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积约(yuē)54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了(le)知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第(dì)三(sān)个季度他有的两只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域(yù)性地产公司(sī)外，荣安地产则(zé)是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出(chū)的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入(rù)十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或(huò)者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企的(de)融资成本不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房(fáng)企的销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的(de)是，在当前中特估(gū)的(de)浪(làng)潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性机(jī)会(huì)依(yī)然存(cún)在，少部(bù)分公(gōng)司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其(qí)主要又体(tǐ)现为库存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优质的(de)开发资源和(hé)良好的不动产资(zī)产运营能(néng)力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民营地(dì)产公司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过(guò)程中，央国(guó)企相较于(yú)民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业(yè)的(de)逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的提(tí)升，应(yīng)该关(guān)注估值相对较(jiào)低，企业自身资(zī)产的质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的(de)概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要(yào)关注将受益于(yú)行业集(jí)中度提升的(de)头部公司(sī)。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光(guāng)明。不过(guò)国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观(guān)察国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)在(zài)三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等(děng)房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增长。而这些(xiē)公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明(míng)显改善(shàn)的(de)房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半(bàn)年民(mín)营房企(qǐ)不(bù)怎么(me)投资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地拿地(dì)，且主要(yào)集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季(jì)度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的复苏过(guò)程中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整(zhěng)个(gè)市场从四月(yuè)份(fèn)开(kāi)始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了(le)杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城(chéng)市都出(chū)现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及(jí)市(shì)场的去库存压力(lì)、企业(yè)的资金面(miàn)压(yā)力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外(wài)的一个(gè)市(shì)场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其(qí)上下(xià)游产(chǎn)业链的(de)复苏速(sù)度(dù)都(dōu)比想象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得(dé)多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在女孩都平胸(dì)凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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