饱受(shòu)争议(yì)的二手房交易中介费(fèi)问题(tí)，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发(fā)布了关(guān)于规(guī)范房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务的意(yì)见。意(yì)见提(tí)及，近(jìn)年来，部分房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)存在(zài)利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信息等(děng)问题，加重交易当事人(rén)负担(dān)、侵害其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服(fú)务内(nèi)容(róng)、合(hé)理确定经纪服务(wù)收费、严格(gé)实行明码(mǎ)标价等十方面(miàn)，提(tí)出(chū)了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张(zhāng)大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城市二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例(lì)，二手房占市场(chǎng)成交比例(lì)超过(guò)80％，大量二手(shǒu)房成交依(yī)赖(lài)中介居间(jiān)成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从(cóng)开发(fā)商过渡到(dào)中介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研(yán)究中心首(shǒu)席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来(lái)说属于金额不低的(de)大(dà)宗交易(yì)，由于二手房(fáng)交易成本较(jiào)高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往(wǎng)往通过中介来(lái)完(wán)成(chéng)。但(dàn)很多中介利用信息不对称等问题，将非必(bì)要的收费夹带其(qí)中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成额外的负(fù)担，而(ér)且这些服务事(shì)项(xiàng)并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程(chéng)中(zhōng)存在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括(kuò)经纪服务在内的相(xiāng)关市(shì)场交易行为及(jí)其主体进(jìn)行规范和(hé)秩序(xù)整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工(gōng)作的意义(yì)更大，也更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收22寸是多少厘米费(fèi)问题(tí)成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地产经(jīng)纪服务行业关(guān)注最多的一个话题(tí)，便是房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)费的问题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为(wèi)，未来(lái)相(xiāng)关部门主要监(jiān)管的重点，将是对房地(dì)产经纪服务收(shōu)费及中(zhōng)介交(jiāo)易(yì)进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易(yì)过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北(běi)京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算(suàn)，一套(tào)1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部(bù)门在此(cǐ)次(cì)意见(jiàn)中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构要合理(lǐ)降(jiàng)低住(zhù)房买卖和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照(zhào)成交价(jià)格(gé)越高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档定价(jià)。引导(dǎo)由交易(yì)双方共同承担(dān)经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标(biāo)准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委建设(shè)部下发的《关于房地产中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代(dài)理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更新(xīn)后(hòu)的收费标准，即根(gēn)据这样的规定(dìng)：“少数(shù)特别复(fù)杂的住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服(fú)务，经交易各方协商同意(yì)，可在规(guī)定的(de)收(shōu)费标(biāo)准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得(dé)超过10％。”22寸是多少厘米这(zhè)意味着，当前北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本(běn)着“简政放权”的(de)精神(shén)，北京2015年取消(xiāo)了房地(dì)产中(zhōng)介服务(wù)等57个政府定价(jià)，房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)收费多少由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监(jiān)管部门当前并未明确(què)具体的(de)中介费率(lǜ)，中介机(jī)构仅(jǐn)需在服务过程中对收费标准进行明码标(biāo)价即可。而房地产经纪服务机(jī)构在(zài)具体收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资(zī)标准，综(zōng)合计算出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端(duān)等(děng)场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公示服(fú)务项目、服务内容(róng)和(hé)收(shōu)费标(biāo)准，不得混合(hé)标价(jià)和捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经纪机构(gòu)提供(gōng)的基本服务和(hé)延伸服(fú)务，应(yīng)当(dāng)分别明确服(fú)务项目(mù)和收费标(biāo)准。房地(dì)产经纪机(jī)构收(shōu)费前应当向(xiàng)交易当事(shì)人(rén)出具收(shōu)费(fèi)清(qīng)单，列明收费标准、收(shōu)费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高(gāo)于市场平均水平的(de)房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建(jiàn)设部门将会同市(shì)场监管等(děng)部门采(cǎi)取约谈等综合措(cuò)施(shī)进行重(zhòng)点监管。市场监(jiān)管部门(mén)会(huì)同有(yǒu)关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对(duì)房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市场(chǎng)监管部门要(yào)依法依规纳入国家企业(yè)信用信息公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的(de)原(yuán)则实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的(de)中介费有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南(nán)区总(zǒng)裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔(shū)伦(lún)称，住建部(bù)发文鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，合理降低(dī)住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要(yào)还是规范行业，打击收费(fèi)过高的经纪机(jī)构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普(pǔ)宅本来收费(fèi)就(jiù)不同，各家收费普遍在合(hé)理(lǐ)范围内，加(jiā)上经纪服务费用(yòng)对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文(wén)件而非规定，未来如何具体(tǐ)认定其(qí)中的细则(zé)，还需(xū)要看各(gè)城市落(luò)地(dì)执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪(jì)服务领域的(de)调整改善(shàn)、规范化，有利(lì)于(yú)行业健(jiàn)康发展。同(tóng)时，由(yóu)于二(èr)手房很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交易(yì)产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过(guò)程中，原(yuán)本(běn)应该由上下家各支付一(yī)半的中介费，但在一些热点城市(shì)的二手房交易(yì)过程中，往(wǎng)往会有(yǒu)这样(yàng)的情形，因部(bù)分购房者处(chù)于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由(yóu)购房(fáng)者来承担。即(jí)使一(yī)些(xiē)房东(dōng)愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁(jià)给下家，市场这(zhè)种所谓‘约(yuē)定俗成’的(de)情况，一(yī)些房产中介公司将其视为向购(gòu)房(fáng)者单边收(shōu)费的行为。部分中介(jiè)公司(sī)可能会利用其支(zhī)配地(dì)位，在(zài)原先(xiān)经纪服(fú)务收费的基础上，再次(cì)向房(fáng)东(dōng)收取费(fèi)用，而这部分费用(yòng)，房(fáng)东往(wǎng)往会将(jiāng)其(qí)转再次(cì)转嫁给购房者，这实际上相当于(yú)变相推高了(le)房价。两部门提出(chū)严(yán)禁操纵经(jīng)纪(jì)服务收费，不仅(jǐn)有利于提高(g22寸是多少厘米āo)交易(yì)中操作(zuò)的透(tòu)明度，也有利于房价(jià)的(de)稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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