文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的(de)全国住房和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的(de)可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时(shí)代(dài)步(bù)入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房改(gǎi)是(shì)个(gè)技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效(xiào)机制(zhì)四大关(guān)键是(shì)推动(dòng)城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按(àn)照经(jīng)济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的(de)单方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的(de)风险。从个人(rén)层面看，预售制对(duì)购房(fáng)者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单(dān)科(kē)普一下：商(shāng)品房预(yù)售最早源于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开(kāi)发商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存(cún)在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达国家(jiā)一般有严格的(de)监管保障措(cuò)施(shī)，开发商在项目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开(kāi)始(shǐ)销售，买家(jiā)在(zài)购买期房后并非(fēi)像(xiàng)中(zhōng)国一(yī)样在(zài)支付(fù)完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据(jù)开发商工程进度在(zài)完(wán)全交房前(qián)进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格(gé)的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售(shòu)制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一(yī)定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住(zhù)属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子是天(tiān)大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等(děng)综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在国务(wù)院(yuàn)发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预(yù)售(shòu)制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考(kǎo)后来(lái)形成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题，分(fēn)层销售(shòu)孕(yùn)育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过(guò)大(dà)多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄(xióng)厚(hòu)的(de)资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问(wèn)题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加(jiā)快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务(wù)的(de)经(jīng)验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加快自身资(zī)金周转。当(dāng)时其(qí)在(zài)购下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解决(jué)了(le)制造商的资金问(wèn)题，降低(dī)投资风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢(yíng)”的(de)举(jǔ)措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地(dì)产市(shì)场的一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高(gāo)效率地解(jiě)决(jué)了核心的住房供不应求(qiú)的(de)问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动了(le)中国(guó)香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如处理老婆的第三者最好方式，查老婆出轨的最好办法，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地(dì)价款已经全部(bù)支付(fù)，还(hái)要证明自(zì)身有(yǒu)资(zī)金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师(shī)等(děng)造假，套取监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行在(zài)银(yín)行开设(shè)的(de)信托账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需(xū)自身推动(dòng)项(xiàng)目(mù)完工。随(suí)着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发展工(gōng)业化的(de)进程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城(chéng)市(shì)化。但当时(shí)推行的(de)是(shì)“统(tǒng)一管(guǎn)理(lǐ)，统(tǒng)一(yī)分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度不(bù)再(zài)适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临(lín)商(shāng)品房的需求(qiú)量(liàng)大(dà)，而(ér)社(shè)会缺少大(dà)型(xíng)房地产开(kāi)发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货(huò)币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福(fú)利(lì)分房(fáng)转向市场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采(cǎi)用(yòng)预(yù)售(shòu)制，允许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两(liǎng)大(dà)难题，开(kāi)发(fā)商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷政策(cè)，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中国(guó)内地的商品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在(zài)建设中的房(fáng)屋预先出(chū)售(shòu)给购房者(zhě)，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或房款(kuǎn)的(de)行为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷(dài)款的(de)形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的(de)最主要方式，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了(le)城镇化发(fā)展进程。预(yù)售制在过去20多(duō)年(nián)对(duì)中(zhōng)国内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了(le)重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发(fā)展阶段的(de)资金需(xū)求，也提高了(le)居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨(jù)大进步(bù)，数十年时(shí)间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报(bào)告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前(qián)已(yǐ)成为中国内地(dì)商品房销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)住(zhù)宅期(qī)房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售(shòu)制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业的(de)发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速发展，房地(dì)产企业(yè)从(cóng)无到有(yǒu)、从国(guó)企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大(dà)。2018年(nián)，房地(dì)产(chǎn)企业数(shù)量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产带动的上下(xià)游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占社(shè)融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大(dà)面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效(xiào)应(yīng)渠道，根据(jù)我们的(de)《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)与股债(zhài)房市值的比例(lì)较高(gāo)，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)，当前的(de)负面效(xiào)应愈(yù)发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是(shì)对购买者的(de)单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合(hé)同(tóng)关(guān)系，如果开发商发(fā)生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能(néng)根据购(gòu)房合同向开(kāi)发(fā)商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要(yào)根据按(àn)揭贷款合同按时向银(yín)行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的(de)发(fā)放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一(yī)系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预售合同和(hé)按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或(huò)短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发(fā)企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售(shòu)资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项(xiàng)目(mù)工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实(shí)是(shì)，不少购房(fáng)款未进(jìn)入(rù)监管账户(hù)、或进入监管账户(hù)后被(bèi)挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际(jì)上(shàng)，在(zài)过去房地产大开(kāi)发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再(zài)由工(gōng)程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地(dì)项(xiàng)目间(jiān)流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资金(jīn)循环高(gāo)周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付的预付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一(yī)般(bān)以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾(wěi)保护：为(wèi)预售商(shāng)品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方(fāng)式(shì)，一(yī)是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方(fāng)验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资(zī)金由第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一(yī)般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年(nián)美国平均(jūn)首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除(chú)定(dìng)金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国(guó)为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的(de)定金及首付(fù)款由第三方公(gōng)证(zhèng)行(xíng)或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部(bù)来(lái)自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商(shāng)提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发(fā)商(shāng)施工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发(fā)商(shāng)在项目(mù)获批(pī)后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购房合同前(qián)，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购(gòu)买(mǎi)，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比(bǐ)例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采(cǎi)取按(àn)工(gōng)期支(zhī)付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部(bù)水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银(yín)行按施工(gōng)节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名律师，负(fù)责(zé)沟通期房(fáng)交易(yì)中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确(què)认(rèn)无误(wù)后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由保险公司(sī)赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发商，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返(fǎn)还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战结束(shù)后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须(xū)完成定金(jīn)保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险机(jī)构签订(dìng)定金(jīn)保(bǎo)证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先(xiān)支付的购房款也(yě)受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金融机构或保证机构或(huò)保险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前(qián)只(zhǐ)需(xū)支付(fù)最多不(bù)超20％的(de)定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn处理老婆的第三者最好方式，查老婆出轨的最好办法)外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付，所有资(zī)金进银(yín)行专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一的(de)选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及(jí)订(dìng)金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不(bù)执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同(tóng)签(qiān)订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架(jià)完(wán)工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提(tí)取须(xū)与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前(qián)房地产到了(le)政策出手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方(fāng)面，加大对(duì)刚(gāng)需(xū)和改善型需求的(de)支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融(róng)工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常运转的房(fáng)企包括民(mín)营企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优质(zhì)房(fáng)企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个(gè)行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应(yīng)充分(fēn)估(gū)计(jì)形势复杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等(děng)情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余(yú)款支(zhī)付环(huán)节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购(gòu)房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发(fā)商、银行的第三方(fāng)资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以此防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后(hòu)支(zhī)付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民(mín)众不公平(píng)的(de)预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的(de)不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过(guò)硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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