万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再(zài)次(cì)受(shòu)到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不(bù)将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房(fáng)子早已售出(chū)，业(yè)主并非中赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的(de)时(shí)候(hòu)，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事(shì)件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核(hé)心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷(léi)了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发有限(xiàn)公司不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主体是中国(guó)信达资产管理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司(sī)是(shì)共同债(zhài)务人(rén)。目前(qián)，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信(xìn)达北(běi)分(fēn)讨债的(de)故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房子实(shí)际(jì)上都是(shì)卖(mài)出去了(le)的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达的(de)拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本(běn)没(méi)有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报(bào)道证实了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅(zhái)中(zhōng)介(jiè)透露(lù)，中赫集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还(hái)没资(zī)金解(jiě)抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院的业主基(jī)本都(dōu)是北京(jīng)的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业(yè)大(dà)佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据(jù)地(dì)产自(zì)媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集(jí)团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主确(què)实已(yǐ)经支付价(jià)款(kuǎn)并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还(hái)是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，但未办(bàn)理过户(hù)手(shǒu)续的(de)，如(rú)果业主没有过错，人民(mín)法院不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的(de)可以向法院提(tí)出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉(sù)开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民(mín)法院报公(gōng)布《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费者以居(jū)住为目的购买房屋并(bìng)已支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请(qǐng)求(qiú)权优先(xiān)于建设工程(chéng)价款优先受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分(fēn)价款的(de)商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)，在一审(shěn)法(fǎ)庭(tíng)辩论(lùn)终结(jié)前(qián)已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这(zhè)75套(tào)房子均为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债权(quán)，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地等(děng)选择退出了赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托有限责任公(gōng)司(sī)成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既(jì)没有很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很高的国民知(zhī)名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进入(rù)北京(jīng)的第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万柳地(dì)块，成(chéng)为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书(shū)院就合肥市小学最新排名一览表，合肥市全部小学排名一览表以神秘高(gāo)端的(de)姿态(tài)杀入(rù)市(shì)场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万(wàn)的成(chéng)年银(yín)杏树，还是(shì)每平米20万元(yuán)的价(jià)格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、合肥市小学最新排名一览表，合肥市全部小学排名一览表融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已经推出了(le)8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的(de)“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光(guāng)环的背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地(dì)步，其实(shí)是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发(fā)现其深陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折点，就在(zài)于收购北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之(zhī)路(lù)并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元(yuán)化(huà)业务，先后进军能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到(dào)了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中(zhōng)信集(jí)团(tuán)手中拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京(jīng)国(guó)安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中(zhōng)赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手中的中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企查(chá)查显示，目(mù)前(qián)中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质权人包括(kuò)海金商业(yè)保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山东国际(jì)信托、中融(róng)信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集(jí)团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足(zú)球俱合肥市小学最新排名一览表，合肥市全部小学排名一览表乐(lè)部实现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇(fù)还在持续质押(yā)手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集(jí)团(tuán)被(bèi)5次(cì)列(liè)被执行人(rén)，执行标的(de)高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多(duō)亿的北京国(guó)安(ān)，又如何能(néng)独善其身？

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