文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日(rì)召开(kāi)的全(quán)国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件(jiàn)的(de)可以进行现房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预售制了(le)，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋(qū)势(shì)，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二(èr)次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国一定(dìng)能实(shí)现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的(de)单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部(bù)分房企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最(zuì)早源于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国家一(yī)般(bān)有严格(gé)的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项(xiàng)目获得(dé)政(zhèng)府批准后才(cái)可(kě)以开始(shǐ)销售，买家在购买期房(fáng)后并(bìng)非(fēi)像中国一样(yàng)在(zài)支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发(fā)商工程进度在(zài)完全交房(fáng)前(qián)进行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售制度(dù)是需要严格的(de)资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施(shī)作为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持(chí)市场化(huà)改革(gé)，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外(wài)，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持(chí)当期三(sān)好生、新模(mó)式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在国务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税(shuì)改革方(fāng)案(àn)研(yán)究时(shí)，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)，分(fēn)层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对(duì)这一系列问题(tí)，不(bù)少地(dì)产(chǎn)商开始探(tàn)求新(xīn)的(de)方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式(shì)一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增(zēng)加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在(zài)努力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了(le)分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金(jīn)压(yā)力，加速了房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解决了制造(zào)商(shāng)的资金问题，降低(dī)投资风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核(hé)心(xīn)的住(zhù)房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国(guó)香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管机制，促(cù)进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门(mén)提(tí)升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发(fā)商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全部(bù)支付，还要(yào)证明自身有资(zī)金(jīn)等能力把项目完成，资(zī)金(jīn)需放入律(lǜ)师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了(le)防(fáng)止开发商(shāng)、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身(shēn)推动(dòng)项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九(jiǔ)十年(nián)代，中国(guó)内地面(miàn)临(lín)住房需求大(dà)和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建(jiàn)国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发(fā)展工业(yè)化的(de)进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进一(yī)步(bù)推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也(yě)出(chū)现了分配不(bù)公、效率低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制(zhì)度不再适用于(yú)当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求量大(dà)，而(ér)社会(huì)缺少大型房地(dì)产开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对(duì)内地(dì)房地产市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国(guó)内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的(de)通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商品化、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时间周期(qī)长的两(liǎng)大难(nán)题(tí)，开发商(shāng)以(yǐ)预售(shòu)款撬动下(xià)一(yī)个项目的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关(guān)的(de)信贷政策(cè)，大疆无人机的电机是哪个国家的品牌 大疆是国企还是私企支持(chí)购房者，极(jí)大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中国内地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了缓解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设。具体来(lái)说，是(shì)指房(fáng)地产开(kāi)发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付定金或房(fáng)款的行为。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办(bàn)理(lǐ)预售许可(kě)证-签订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次(cì)性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港(gǎng)的(de)按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言(yán)，预(yù)售(shòu)制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了(le)高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售(shòu)的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对(duì)中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市场快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的资(zī)金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居(jū)住(zhù)水平，中(zhōng)国(guó)内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨(jù)大进(jìn)步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速(sù)发(fā)展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业的(de)发展。中(zhōng)国内地房地产历经二(èr)十多(duō)年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到(dào)有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地(dì)经(jīng)济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带(dài)动(dòng)的上下(xià)游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会(huì)固(gù)定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地(dì)产(chǎn)融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良大疆无人机的电机是哪个国家的品牌 大疆是国企还是私企率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因(yīn)为住房市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市(shì)场发育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融(róng)资比例较低，股票(piào)、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存(cún)在，当(dāng)前(qián)的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购房合(hé)同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自(zì)身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按(àn)揭贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动(dòng)或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者签订的(de)预售合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银(yín)行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大(dà)的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确(què)规定了(le)开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预(yù)售款监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总预(yù)售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本(běn)乘以(yǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积或者(zhě)项(xiàng)目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房地产大开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽(chōu)调(diào)预售(shòu)款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以工程建设(shè)名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但(dàn)一(yī)定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款保护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的(de)预付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支(zhī)付(fù)，或按工程(chéng)进(jìn)度(dù)分期(qī)支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般(bān)采(cǎi)用(yòng)两种方式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一(yī)是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政(zhèng)府或第(dì)三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发(fā)商为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金(jīn)比例(lì)一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方(fāng)公(gōng)证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据工(gōng)程进(jìn)度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期(qī)进(jìn)度(dù)支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发(fā)商或购房(fáng)者(zhě)可(kě)购(gòu)买(mǎi)期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目获(huò)批后即(jí)可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按(àn)照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交(jiāo)易(yì)税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异。一般来(lái)说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后(hòu)、主(zhǔ)体(tǐ)完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行按(àn)施工节(jié)奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面(miàn)，德(dé)国(guó)保险公(gōng)司针对期房(fáng)设计(jì)了两种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当(dāng)房屋出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房(fáng)产、资(zī)金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认(rèn)无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采取按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的方(fāng)式(shì)，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般(bān)会(huì)在合(hé)同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期(qī)房预售(shòu)资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转给(gěi)开发(fā)商，即资金在进入开发商账户(hù)前经(jīng)过(guò)两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障购(gòu)房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二(èr)战结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完(wán)成定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或(huò)指定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他(tā)预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或(huò)保证机构或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银(yín)行申请贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开(kāi)始(shǐ)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩(shèng)余房款在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门(mén)项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程(chéng)做(zuò)了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合(hé)同签订后、地(dì)基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专门的项目资(zī)金账户(hù)，账户资金提(tí)取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房(fáng)者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了(le)政策(cè)出手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具(jù)配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计(jì)形势(shì)复杂性和人大疆无人机的电机是哪个国家的品牌 大疆是国企还是私企性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制。长效(xiào)机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房地产(chǎn)税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期(qī)以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提(tí)供充分的(de)保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按(àn)工程进度付款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权(quán)益(yì)。资(zī)金监(jiān)管环(huán)节，引入独立于开(kāi)发(fā)商(shāng)、银行的第(dì)三(sān)方资金监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房(fáng)保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道能(néng)不能(néng)兑现的(de)营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实(shí)质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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