“现在(zài)的房(fáng)地产很难(nán)再(zài)出现像过去十(shí)年的系统性行情。”思睿(ruì)集(jí)团合伙人、首(shǒu)席经济学家洪灏向《红周刊》表示，房地产(chǎn)行业分化的愈加明显(xiǎn)，让机构和投资者的关注度从板块向单个标(biāo)的(de)转移。上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬向《红周刊》指出，从(cóng)行业来看(kàn)，无论(lùn)是(shì)业绩(jì)，还是估值，房地(dì)产都已(yǐ)经双杀到了最底部，而且是反复地杀到(dào)了底部，再往下的空间(jiān)已经不大了。

　　三道红(hóng)线等指标

　　成(chéng)挖掘个股阿尔法重要(yào)参考

　　那么如何寻找房地产个(gè)股的阿尔(ěr)法呢？

　　洪(hóng)灏提醒(xǐng)，在房(fáng)地产赛道中进行选(xuǎn)择，需要非(fēi)常小心，避免选了半天，标的公司出现(xiàn)爆雷的情况。除此之外(wài)，洪灏指出(chū)，需要满足(zú)以下三个基准：有大的国资背景的、杠杆率较低(dī)的、此前没有(yǒu)踩(cǎi)过(guò)红线的。

　　他还表示，如(rú)果关(guān)注一下今年(nián)房地产(chǎn)的开(kāi)发资金来源，可以(yǐ)发现，其实银(yín)行(xíng)的信贷倾向是不太愿意给房企贷款的，房企的主要资金来源来自新(xīn)盘的销售(shòu)。但今(jīn)年新房的(de)销售情况相(xiāng)较一般。再(zài)关注一(yī)下(xià)，哪些房企能(néng)从银行(xíng)拿到钱，其(qí)实(shí)主要(yào)还是那些有国企背(bèi)景的房企(qǐ)，民(mín)营房企相对(duì)比较困(kùn)难，所以整个行业出现了一个很明显的(de)分化，无论是在销售，还是(shì)融资(zī)等各个方面都非(fēi)常明显。现在有国资背景的房企在(zài)资本(běn)市(shì)场(chǎng)表现相(xiāng)对较好，但没有国资(zī)背景的民营房企股价大多表(biǎo)现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表(biǎo)示，在(zài)房地产行业内，我们(men)的(de)逻辑是，“寻找最后的(de)赢家”。而具体到(dào)如何挖(wā)掘，我们会特别重视企业的成(chéng)本优势，更具(jù)体一点，就是它的净借贷(dài)水平（净负(fù)债率）是不(bù)是行业(yè)内的(de)最低水平；利润率是(shì)不(bù)是行业内最高的；融资成本是否(fǒu)是(shì)行业内最低的；建安成本是否也是业内最低(dī)的；这些都是我们看重的一家房企(qǐ)的综合(hé)成本。

　　需要注(zhù)意(yì)的(de)是，能(néng)够同时满足上述(shù)条(tiáo)件的房企并不多。即便是在国(guó)央企中，仍有部分(fēn)房企出现了(le)“三道红线”的“踩线”情况，且有(yǒu)逐(zhú)渐(jiàn)恶(è)化的趋势。以A股为例，《红(hóng)周刊》根据Wind数据整理发现，截至(zhì)2022年末，天房发展、陆(lù)家嘴、格力地产、西藏城投(tóu)、中交(jiāo)地产(chǎn)、中国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城建发展、京投(tóu)发展、光明(míng)地产、云南城投、首开股份、珠江(jiāng)股份、城投控股等国(guó)央企房企也(yě)踩了(le)“三(sān)道红线”中的两条。

　　2022年激进(jìn)扩张房企(qǐ)

　　需警惕其重蹈(dǎo)覆辙

　　不难看(kàn)出，即便是有着较稳健特(tè)色的国央企(qǐ)房企，其财(cái)务指标称得(dé)上完全健康的仍是少数。而更加值得(dé)注意的是，在2022年，不少国企，甚至地方国企开始大举扩张。而(ér)这无疑(yí)又进一步(bù)考验(yàn)着国央企的(de)资金(jīn)链情况。

　　对(duì)房企而言(yán)，扩张速(sù)度的(de)张弛有度尤为重要，节奏把握准确(què)，有助于(yú)房企储备优(yōu)质“弹药(yào)”；但过(guò)于(yú)乐观(guān)的预判(pàn)未来市场，以及过于激进(jìn)的扩张拿地(dì)节奏也有可能让房企重(zhòng)蹈此前的(de)高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊(hào)扬以(yǐ)其配置(zhì)的一家房(fáng)企进行举(jǔ)例，它从(cóng)2018年(nián)开始(shǐ)到2021年，连续4年(nián)的净借贷(dài)比(bǐ)例都维持在(zài)33％左右(yòu)，完全没有增加杠(gāng)杆比例。而到2022年，这家房企(qǐ)明显感觉到机会来了，其(qí)开始在一线城市进行大举拿地，净(jìng)负债率(lǜ)也(yě)由此前的33％左右水准提高到45％左右(yòu)，涨了(le)接近三分之一。与此同时，该房(fáng)企新购入(rù)地块也实现了快速(sù)的开盘利用率，预计今(jīn)年会有更多的楼盘入市。像这类企业就符合“最后的赢家”的特点。一方面，在于它本身储备(bèi)了很(hěn)多弹药(yào)，去年拿(ná)地超1000亿元，且(qiě)其中一半在一(yī)线城市(shì)，另(lìng)外一半也主要(yào)集中在强(qiáng)二线和二线城市(shì)；另一方面，它(tā)的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提(tí)醒道，与之相反，有些房企的扩张速度让人感觉又(yòu)回到了(le)2016年、2017年，或者说看到了2016年(nián)～2020年(nián)期(qī)间扩张的民营企(qǐ)业的(de)影子。虽然说(shuō)，见到机会(huì)时要出(chū)手，但出手的章法仍要小心(xīn)，如果负(fù)债率扩张得太快，但未来的两年市场没(méi)有想象(xiàng)得(dé)那么好，可能(néng)会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家房企的扩张速度是否(fǒu)激进(jìn)？陈昊扬向《红周刊(kān)》表示，主(zhǔ)要还是看房企的(de)净负(fù)债(zhài)率水平，在我看来，这(zhè)个比例如果(guǒ)超过60％，就是扩张(zhāng)得(dé)过于(yú)快速了。

　　不难看出，这(zhè)一标准要比“三道(dào)红线”对房企(qǐ)的(de)净负(fù)债率要求不得高于100％要更加严格。陈昊扬(yáng)解释，当前房(fáng)地产行业的复(fù)苏速(sù)度并没(méi)有那么快，所(suǒ)以要规避公(gōng)司(sī)净负(fù)债率提(tí)高(gāo)到(dào)一个(gè)比较危险的水(shuǐ)平。

　　《红周刊(kān)》对在2022年拿地(dì)较积极的房企梳理发现，中交(jiāo)地产、中国金茂、华发(fā)股份、越秀地产、绿城中国、保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)等房企2022年净(jìng)负债率都在(zài)60％之上。其中，中交地(dì)产净负债率持续居高不下，在2020年至2022年期(qī)间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明(míng)对(duì)比的是，华润置地、中国海外发展、万科A、滨江集团、招商蛇口(kǒu)、龙湖集团等房企在(zài)践(jiàn)行较积极的拿(ná)地策略的(de)同(tóng)时，也较好地控制了公司的扩张速度与(yǔ)净负债率水平（见附表）。

　　滨(bīn)江(jiāng)集团等(děng)个别民营房企

　　或(huò)具(jù)备“最后(hòu)赢家”的黑马特质(zhì)

　　陈昊扬指出，实(shí)际上，他们(men)是以同一(yī)筛选(xuǎn)标准来看国央企(qǐ)与民(m其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义ín)营房企(qǐ)，但在各(gè)维度的实际表现上，国(guó)央企确实(shí)会(huì)更胜一筹。如国央企的融资成本更(gèng)低(dī)，融资(zī)渠道(dào)也更顺畅(chàng)，能够做到想融就融，这样，国央企(qǐ)自然(rán)而然就具有(yǒu)天然优势。

　　虽然对(duì)比民营房(fáng)企，机构更加看(kàn)好国央企，但这(zhè)也(yě)并(bìng)不意味(wèi)着(zhe)，民(mín)营(yíng)企业中就(jiù)没有(yǒu)“黑(hēi)马”的存在。

　　据(jù)《红周刊(kān)》梳(shū)理发现，仍有(yǒu)少(shǎo)数(shù)民(mín)营(yíng)房企同样受(shòu)到机构的青(qīng)睐。比(bǐ)如，根据2023年一季报，滨江集(jí)团的十大(dà)流通股东中新进了(le)“中(zhōng)国工商银行股(gǔ)份有限公司－景(jǐng)顺长城中国回(huí)报灵活配置混合型证券投资基金”“全国社保基(jī)金一一六组合(hé)”等。

　　除(chú)此(cǐ)之外，自(zì)2021年开始，百(bǎi)亿私(sī)募珠海阿巴马(mǎ)资产管理有限(xiàn)公司就长期(qī)持有滨江集(jí)团。根据一季报(bào)，该资产公司的几只(zhǐ)产品合计持有(yǒu)滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐(lài)，和其自身的基(jī)本面表现存(cún)在一定关系。2020年以来(lái)的近三年时间，房地产(chǎn)市场(chǎng)整(zhěng)体在走“下坡路”，但作为(wèi)杭州(zhōu)本(běn)土房企的滨江集团仍是(shì)表现(xiàn)出较(jiào)强的韧劲，2020年(nián)以(yǐ)来，滨江集团在业绩表现、销售规模、新增土储(chǔ)、股(gǔ)价表现等(děng)多维度都(dōu)表现了较(jiào)强的增(zēng)长势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期间，滨江(jiāng)集团扣非归母净利润依(yī)次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同(tóng)比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根(gēn)据近(jìn)期发布的(de)2023年一季报(bào)，今年一季度，滨(bīn)江集团更是实(shí)现(xiàn)了(le)扣非归母净利(lì)润5.41亿元，同比(bǐ)增(zēng)长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜时代(dài)”仍能(néng)保持(chí)自身业绩的持续增(zēng)长，和滨江集团扎根杭州(zhōu)的战略布(bù)局(jú)关系密切。根(gēn)据(jù)2022年年报，滨江集(jí)团(tuán)有近七成营收来自杭州(zhōu)地区，而在2021年，杭州地区的营收比重只占(zhàn)到近(jìn)六(liù)成。近(jìn)三年持续(xù)稳(wěn)居杭(háng)州(zhōu)房企销(xiāo)售(shòu)排(pái)名第一。

　　与此同时，滨江集团在杭州的土储补充同样(yàng)较(jiào)为(wèi)积极，根据(jù)诸葛(gé)找房、住在杭州网数据(jù)显示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭拿(ná)地金额依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元(yuán)，同样持续稳居杭(háng)州的本土第(dì)一(yī)。

　　而(ér)滨江集团在(zài)杭(háng)州(zhōu)的(de)较突出表现，也让滨江集团(tuán)的房企排名迅速提(tí)升。到(dào)2023年，滨江(jiāng)集团的(de)房(fáng)企排名(míng)已冲进(jìn)前十，根据中(zhōng)指数据(jù)，2023年前4月，滨江集团实现销(xiāo)售额607.3亿元(yuán)，位列房企第九位。

　　值得(dé)注意的是(shì)，2020年至今，滨江集团股价翻了超一(yī)倍以上，而近(jìn)期，滨江集团更是迎(yíng)来多家机构(gòu)的集中调研。滨江(jiāng)集团(tuán)发布公告表示，公司于5月10日接受了信达(dá)证(zhèng)券、金(jīn)鹰(yīng)基金、建(jiàn)信养老、新华养老等18家机构调研。

　　其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义rong>产业链布局重点移至存量(liàng)赛道

　　机构在下游(yóu)家纺、家(jiā)居、物(wù)业觅α

　　实际上(shàng)房地产开(kāi)发只是房地产产业链上的中游(yóu)环节(jié)，其上游主(zhǔ)要为钢铁、水泥(ní)、建材、玻纤等材料供应商(shāng)，而下(xià)游(yóu)应用行业主要包括中介服务、家用电器(qì)、物业管理、家居用(yòng)品。综合(hé)《红(hóng)周刊》的采访，房地产开发(fā)环节(jié)与上游(yóu)材料端息息相关，新盘开工不足导致上游不(bù)被看好，机(jī)构寻(xún)觅(mì)个股(gǔ)阿尔法的思路渐渐移(yí)至下游(yóu)。“中国房地产行业在进入存量房时(shí)代，所以对地产产业链，尤其是偏消费属性的家装(zhuāng)家居领域，我们相对看好，因(yīn)为居民保(bǎo)有的住房规模越(yuè)来越(yuè)大，随(suí)着时间的增加，内装(zhuāng)更新的需(xū)求也(yě)会越(yuè)来越多。美国过(guò)去的数据充分说明(míng)了这一点，在新房销售见顶之后(hòu)，家具消(xiāo)费的增长却一直都很好。对于地产产业(yè)链(liàn)，我们(men)相(xiāng)对看好和内装相关的行业，例如(rú)消费建材、家(jiā)居装饰等。”万家基金(jīn)人士(shì)表示。

　　而根据《红周刊》对下游细(xì)分中相关赛道(dào)龙(lóng)头年内表现(xiàn)的统(tǒng)计(jì)，目(mù)前暂居(jū)前两位的都是来自家(jiā)纺赛道(dào)的公司，它们分别(bié)是富安娜(nà)和水(shuǐ)星(xīng)家纺，特别是前者在月线连(lián)收七根阳线(xiàn)的基础上，年(nián)内迄今涨幅已经逼近(jìn)30％。

　　以前(qián)者为例(lì)，富安娜(nà)主要从事纺织(zhī)家居、睡眠家居、生活类产品的(de)研发、设计(jì)、生产及销售，旗下拥有原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐(lè)”和“酷奇智(zhì)”自有品牌。第(dì)一季度报告显示，报告(gào)期内，富安娜实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入约6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不过实现(xiàn)归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的净(jìng)利(lì)润(rùn)约1.11亿元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从上市(shì)公司(sī)一季报的十(shí)大流通(tōng)股股东来看，能够发现该股早(zǎo)已(yǐ)成为(wèi)基金重仓股的天下，彼(bǐ)时(shí)包括公(gōng)募的中欧价值发现、中欧潜力(lì)价(jià)值、工(gōng)银瑞(ruì)信灵动价值、宝盈新价值和(hé)私募的明河2016，都(dōu)在(zài)其中出现，占据了半壁(bì)江山(shān)。需要强调的(de)是(shì)，中欧的两只基金(jīn)都是价值派基金经理曹名长(zhǎng)在管的产品(pǐn)，首(shǒu)季其同(tóng)时重(zhòng)仓(cāng)的房地产产业链股(gǔ)票(piào)还有金(jīn)地集团和大亚圣象。

　　对(duì)比而言(yán)，前几年曾经风光一时的家(jiā)居板块也(yě)因(yīn)疫情、消(xiāo)费复(fù)苏进程缓(huǎn)慢等多因素一度(dù)沉寂，不过好在困(kùn)境反转露出曙光，家居板(bǎn)块中年内表(biǎo)现最好的是志邦家居。同一时间段，该(gāi)股年内上涨已经超过(guò)23％，从业绩来看(kàn)，无(wú)论(lùn)是(shì)营收还(hái)是归母净利润(rùn)，公司都实现了同比双升。

　　从公司的(de)十(shí)大流通股股东(dōng)来看，《红周刊》发现(xiàn)广发基金经(jīng)理罗洋(yáng)慧(huì)眼独具(jù)，一季报中他管理的广发策略优(yōu)选和广发安(ān)宏(hóng)回报均(jūn)增(zēng)加了持股，而这(zhè)两(liǎng)只产(chǎn)品也成为志邦(bāng)家居十大(dà)流通股(gǔ)股东中仅有(yǒu)的(de)两只(zhǐ)公(gōng)募。有(yǒu)意思的是，他似乎对于(yú)定制家(jiā)居类标的情有独钟，在(zài)另一家赛道(dào)公司金(jīn)牌(pái)橱柜中，他管理的全部三只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)均登榜十大流通股股东，其也成为他的独门重仓(cāng)股。

　　除去(qù)家(jiā)居家纺外，下游的(de)物业股也越来(lái)越被(bèi)机构(gòu)所青睐，不过这类标的大(dà)多(duō)在香港上市，如何选择(zé)成(chéng)为难题。对此，前(qián)述上海公募基金经理举例分(fēn)析：“物(wù)业服(fú)务(wù)不是一个高毛利的(de)行业，挣(zhēng)钱很辛(xīn)苦，我选公司还是希望挣的(de)是市场化应该(gāi)挣的钱，以我曾经(jīng)买的绿城服(fú)务(wù)为例，它(tā)在中高端楼盘占比是比较高的(de)，每年(nián)到(dào)期的合同里提价成功(gōng)率(lǜ)在30％～40％。它(tā)能做到(dào)滚(gǔn)动的(de)大部(bù)分项目(mù)到(dào)期之(zhī)后，经(jīng)过两三(sān)轮合同周期(qī)还能做到产品提价。”

　　“行业(yè)里真正能做到产品提价的公司很少，因(yīn)为物业公司(sī)很容易一开始是挣钱的，后(hòu)面因为(wèi)保(bǎo)安这些固定人员(yuán)成本的(de)年度(dù)增(zēng)长(zhǎng)，不过服务没(méi)有特别好，客户没(méi)有那么满意，能做到(dào)提价难(nán)度是(shì)非常大的(de)。但是该公司能在业内(nèi)做到到期之后提价率比(bǐ)较高，这跟它(tā)的定位和比较好(hǎo)的(de)服务是有关(guān)系的。”他(tā)进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义