导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持续低景(jǐng)气(qì)，有关(guān)中国地(dì)产是否过剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查调(diào)查数(shù)据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国房(fáng)子(zi)是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适(shì)不是人均(jūn)一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相(xiāng)关(guān)。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数(shù)大于(yú)1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味着(zhe)户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供(gōng)需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房无法满(mǎn)足流动人口的租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全(quán)国总(zǒng)人(rén)口(kǒu)的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产(chǎn)生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)四(sì)大(dà)新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户(hù)数(shù)增多。小家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化(huà)日益明(míng)显，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的(de)新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能(néng)级(jí)城市之间(jiān)，不(bù)同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国(guó)已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城(chéng)市二(èr)手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量数(shù)据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主(zhǔ)题(tí)的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不(bù)到(dào)3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大(dà)。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居(jū)住(zhù)。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的(de)测(cè)算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查(chá)数(shù)据(jù)）。计算中国居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们(men)主要用(yòng)到(dào)上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽(hū)略不(bù)计(jì)。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套(tào)数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前(qián)商品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得(dé)到(dào)居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到(dào)底有多少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到(dào)交房后装(zhuāng)修(xiū)的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示中(zhōng)国(guó)城镇居民的(de)住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住(zhù)宅(zhái)和(hé)购买(mǎi)二(èr)手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅(zhái)的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从而(ér)我们(men)估算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的(de)三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的(de)程度，“户户(hù)有房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国(guó)地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足因人(rén)口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英国和日本(běn)的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造成人口净流(liú)入(rù)地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省际(jì)流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作(zuò)的(de)流动(dòng)人口在老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价(jià)较(jiào)低(dī)的县城(chéng)购买一套房。所以说户(hù)均一(yī)套房无(wú)法满足庞(páng)大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑(zhù)结构松散、设(shè)施(shī)陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不(bù)便和安(ān)全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭(tíng)没(méi)有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需(xū)求，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这与城市(shì)土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是(shì)未来(lái)地产的需求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人(rén)均水平(píng)的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个(gè)标(biāo)准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　中国允许士兵投降吗 如果打仗了警察用上吗>若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看似已经户(hù)户有房。即便(biàn)如(rú)此，中国(guó)人口(kǒu)静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中国(guó)未(wèi)来地产仍(réng)有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户(hù)均(jūn)人口数不断下(xià)降，六普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二(èr)人户(hù)的占比明显上(shàng)升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会因(yīn)户(hù)均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发(fā)展带来(lái)的(de)新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入(rù)。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小(xiǎo)区(qū)改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前(qián)的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用(yòng)房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和(hé)旧城(chéng)改造，商品住宅的(de)占比势必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生活(huó)品质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工作会(huì)议明确指出(chū)支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济(jì)水平有着密(mì)切正向(xiàng)联(lián)系。随(suí)着(zhe)经济发展水平的提高，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不足，供(gō中国允许士兵投降吗 如果打仗了警察用上吗ng)需出现错配，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质量的(de)供需(xū)冲突。房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级(jí)之间差异(yì)，优质(zhì)小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的是(shì)人，并不(bù)是(shì)针对(duì)住宅，因此可能存(cún)在统计偏差(chà)。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其(qí)增(zēng)速(sù)可能(néng)超预(yù)期。

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