5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基(jī)金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房(fáng)地产行业(yè)标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出(chū)现了(le)三年来的首次回升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今(jīn)年一季度(dù)得以延(yán)续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别(bié)为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地产的(de)投资愈(yù)发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季(jì)报(bào)汇(huì)总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团退出(chū)百大(dà)之列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传(chuán)导到二级市(shì)场乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还需(xū)要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济(jì)圈判断房地产已经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市(shì)。而映(yìng)射到(dào)二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业(yè)轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如(rú)果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地(dì)产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但在这几年(nián)特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧(cè)发(fā)生(shēng)了更(gèng)大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17农是什么部首什么结构的字，农是什么部首什么结构的亿～18亿(yì)平方(fāng)米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论(lùn)从城镇化(huà)的进程，还是(shì)人(rén)均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额(é)，以及(jí)过快上(shàng)行的房价，因而(ér)行业高(gāo)增的时(shí)代已经过去，未来行(xíng)业的(de)需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出清的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司(sī)就能够(gòu)通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力(lì)公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区(qū)域性标(biāo)的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个(gè)股来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第(dì)一(yī)的(de)上实发展，五一假期归(guī)来后(hòu)日成交量明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实发(fā)展的主(zhǔ)营业务为房地产开(kāi)发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要(yào)产品及(jí)服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季(jì)十大流(liú)通股股东来(lái)看， 具(jù)体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也(yě)是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第(dì)一季度的(de)收(shōu)入利润规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一方面则是(shì)公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看(kàn)，一(yī)季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品(pǐn)依然(rán)在(zài)前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只(zhǐ)公募(mù)指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士(shì)分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价(jià)值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受限于(yú)信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机(jī)获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其(qí)他房企的净负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房(fáng)企的(de)融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为农是什么部首什么结构的字，农是什么部首什么结构的29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特(tè)估(gū)的(de)浪(làng)潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的(de)大好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出(chū)：“房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的结构性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低(dī)的融资成本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和良(liáng)好的不(bù)动(dòng)产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相(xiāng)较于民营(yíng)地产公(gōng)司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有(yǒu)更多(duō)担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业(yè)出(chū)清(qīng)的过(guò)程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具(jù)备较(jiào)快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利和现金(jīn)流创造能(néng)力，以此带(dài)来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身(shēn)资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提(tí)升的(de)头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席(xí)研(yán)究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保利发农是什么部首什么结构的字，农是什么部首什么结构的展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资(zī)背景龙头前途(tú)更为光明。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地(dì)去持续观察国(guó)企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次(cì)是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的房(fáng)企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱(qū)动(dòng)能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临(lín)着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个(gè)市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环(huán)比三月相对表现较好之外(wài)，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在(zài)五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能会出现，到(dào)六(liù)月份房企为了半年(nián)报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第(dì)二季度(dù)、第三(sān)季度(dù)增长不确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房(fáng)地(dì)产以及(jí)其上下游产业链的复苏(sū)速(sù)度都(dōu)比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所(suǒ)以只(zhǐ)能(néng)耐心(xīn)地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发(fā)于(yú)5月(yuè)13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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