万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人(rén)被中国(guó)信(xìn)达追债，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫(hè)集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的(de)维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他(tā)们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国信达在(zài)京(jīng)东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包括75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的(de)处置(zhì)主体是中国信达(dá)资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北(běi)京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司(sī)（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子(zi)是(shì)“未出售”的(de)状态呢？只能说明(míng)这些房子根(gēn)本没有网签，也没有(yǒu学生级和届怎么区分，毕业的级和届怎么区分)房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子(zi)抵押(yā)出去(qù)，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒(méi)体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回(huí)本(běn)的愿望，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准还是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据(jù)相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有，但未办理过户手续(xù)的，如果业(yè)主没有过(guò)错，人(rén)民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联合(hé)起诉开发商(shāng)，要求退(tuì)还(hái)购房款或办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关(guān)于商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明(míng)确了(le)购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的(de)购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设(shè)工程(chéng)价款(kuǎn)优先(xiān)受偿学生级和届怎么区分，毕业的级和届怎么区分权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了(le)部分价款的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已实际(jì)支付剩(shèng)余(yú)价(jià)款的(de)，可(kě)以适用前款规(guī)定。

学生级和届怎么区分，毕业的级和届怎么区分ockquote>

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子(zi)均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权(quán)，实(shí)际(jì)上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人(rén)又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达(dá)申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有限(xiàn)责任(rèn)公司成为了(le)唯一股东，后者由(yóu)中国信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫(hè)集(jí)团(tuán)既(jì)没有很(hěn)大规模，也(yě)没有(yǒu)很(hěn)高的国民(mín)知名度，但却(què)在北京(jīng)豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平(píng)米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一(yī)块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都(dōu)令业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看(kàn)出其(qí)在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的(de)它，对(duì)手是当时有名(míng)的融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大(dà)华(huá)府等(děng)，现如(rú)今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪(háo)宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少知名人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它(tā)被(bèi)外界贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的(de)房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光环的背(bèi)后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出(chū)背后(hòu)的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机(jī)。

　　

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝(cháng)试过(guò)多元化(huà)业务，先后(hòu)进军(jūn)能源市场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终都(dōu)惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放到了(le)体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的(de)估值一(yī)直没变，那(nà)么中赫集(jí)团(tuán)拿下北京(jīng)国(guó)安，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控(kòng)人(rén)周金辉夫(fū)妇(fù)将(jiāng)其手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出(chū)质记录。质权人包括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　

　　这与(yǔ)入主北京国安(ān)的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也(yě)被(bèi)拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据(jù)北(běi)京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足(zú)球(qiú)俱(jù)乐(lè)部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐(lè)部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安(ān)和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却(què)持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被执行人，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被(bèi)执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿的北(běi)京国(guó)安，又如(rú)何能独(dú)善其身？

　　

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