导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关(guān)中国(guó)地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此判断中国(guó)未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存(cún)量极(jí)度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民(mín)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素(sù)密切相关(guān)。中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较发达国家还有很大差(chà)距。人(rén)均住宅间数(shù)大(dà)于1同样不意(yì)味着中国(guó)住(zhù)宅市场已(y自考成绩查询时间是什么时候开始，自考成绩查询时间是什么时候查ǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公(gōng)布中国家庭户均住(zhù)宅的(de)数据，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目(mù)前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套(tào)房无法满足(zú)流动(dòng)人口(kǒu)的(de)租赁和置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都(dōu)是(shì)流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模(mó)缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来(lái)新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国(guó)家有着不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化时代(dài)下地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化(huà)必将体现在不(bù)同能级(jí)城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是(shì)供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然(rán)存在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公(gōng)布，我们(men)无法直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前(qián)的房子是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察(chá)中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国(guó)自然(rán)灾害(hài)综合风(fēng)险普查工作情况为(wèi)主题的(de)新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包(bāo)括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次(cì)人口普(pǔ)查(chá)数据公布了(le)中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不(bù)能完全(quán)反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的(de)住宅才(cái)是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有两处(chù)可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统(tǒng)计(jì)。我们(men)利用既有统计数(shù)据(jù)，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī自考成绩查询时间是什么时候开始，自考成绩查询时间是什么时候查)）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)套数里的期房销售(shòu)，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进(jìn)一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为(wèi)过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们估算出(chū)2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚(shèn)至意(yì)味(wèi)着(zhe)中国地产存量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等(děng)因素产(chǎn)生的(de)住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英国和日(rì)本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造(zào)成人口净流入地(dì)的住宅市(shì)场供(gōng)不(bù)应求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流(liú)动人(rén)口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一(yī)套(tào)房，在房价较低的县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说户(hù)均一套房无法满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带(dài)来了很(hěn)大的不(bù)便和安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生活需求，在未(wèi)来(lái)大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七(qī)普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年(nián)间农民(mín)带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在(zài)困难，若按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公摊(tān)面积(jī)后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套(tào)房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动(dòng)态趋(qū)势(shì)演(yǎn)绎，决定了(le)中国未来(lái)地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中(zhōng)国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户(hù)、二(èr)人(rén)户的(de)占(zhàn)比(bǐ)明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济发展带(dài)来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和(hé)生产要素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈(quān)中(zhōng)心(xīn)城市流(liú)入(rù)，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房(fáng)和(hé)其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配(pèi)套差(chà)、没有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背(bèi)后的改善性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中小户(hù)型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较(jiào)其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需(xū)出(chū)现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老旧二手房(fáng)之间的差(chà)异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可(kě)能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实(shí)际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预(yù)期(qī)。

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