文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设(shè)工(gōng)作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是(shì)对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产从大(dà)开(kāi)发时代(dài)步入高(gāo)质(zhì)量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一(yī)定能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不(bù)炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的(de)方式(shì)。98年(nián)房(fáng)改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了(le)！发达国家(jiā)一般有严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发(fā)商(shāng)在项目(mù)获得政府批(pī)准(zhǔn)后才(cái)可(kě)以开始(shǐ)销售，买家在购买期(qī)房后并(bìng)非像中国一样在(zài)支付完(wán)首付款后从银(yín)行一次(cì)性(xìng)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房(fán大明虾怎么保存才新鲜呢 大明虾是淡水还是海水g)款，而是根据开(kāi)发商(shāng)工程进度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要(yào)严(yán)格的资(zī)金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定(dìng)历史阶段性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会，当(dāng)然这(zhè)需要配套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房(fáng)地产(chǎn)长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定能化(huà)解这个难题(tí)，让房地(dì)产回(huí)归实体经济和(hé)居住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的(de)不(bù)是(shì)五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提(tí)升开(kāi)发(fā)商(shāng)的(de)建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善，是(shì)以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展的重大(dà)措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预(yù)售(shòu)制、房(fáng)地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期(qī)系(xì)统的(de)专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居(jū)民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄厚的(de)资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出(chū)租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的(de)见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的(de)订金(jīn)，采用(yòng)类似(shì)租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压(yā)力，加速了房(fáng)屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也解决了(le)制造商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中国香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解(jiě)决了(le)核心的住房供不(bù)应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动(dòng)了(le)中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不(bù)断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发(fā)商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自(zì)身有资金(jīn)等能力(lì)把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造(zào)假，套取监(jiān)管账户(hù)资金，中国香港要求(qiú)律师行在银(yín)行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需自(zì)身(shēn)推(tuī)动项目(mù)完工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐(zhú)步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重工业，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础等城(chéng)市化(huà)配套问题，才能(néng)进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的(de)福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出现了(le)分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持国(guó)内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一(yī)步(bù)深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济(jì)下的福利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期(qī)长的(de)两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下(xià)一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用(yòng)推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成契(qì)合中国内地的商品房预售制度。预售制的(de)初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由购房者支付(fù)定金或房(fáng)款的(de)行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要(yào)一次性付(fù)清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按(àn)照工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了(le)高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企现金回(huí)笼周期(qī)，同时增加市场商品房(fáng)供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了居(jū)民(mín)居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居(jū)，住房事(shì)业取得巨大进步，数(shù)十年(nián)时(shí)间走完(wán)发达国(guó)家几百年城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动的(de)投资(zī)占全社会(huì)固定资产投大明虾怎么保存才新鲜呢 大明虾是淡水还是海水资(zī)的(de)51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项(xiàng)贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加(jiā)上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分(fēn)之一。从房地产融(róng)资(zī)存量(liàng)占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导致银行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中(zhōng)国资本市场发(fā)育(yù)尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融(róng)资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大(dà)部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个(gè)独(dú)立的合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或(huò)经(jīng)营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂(liè)等一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者签(qiān)订的预(yù)售合(hé)同和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则(zé)风险完全(quán)由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管(guǎn)资(zī)金去(qù)哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管(guǎn)理(lǐ)办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当(dāng)用于有关(guān)的(de)工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的(de)具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重(zhòng)点监管资(zī)金比例(lì)为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积(jī)或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没(méi)有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去房地产大开发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调(diào)预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的(de)工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还(hái)款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资(zī)金循环(huán)高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或(huò)按(àn)工程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是(shì)按工程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第三(sān)方(fāng)验收合(hé)格(gé)并(bìng)提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由(yóu)第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或(huò)首付(fù)外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面(miàn)，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公证(zhèng)行或产权(quán)保险(xiǎn)公司(sī)的(de)信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金(jīn)直(zhí)接(jiē)损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动(dòng)机(jī)监管开(kāi)发商施工进度(dù)。开发商在房(fáng)屋交付(fù)时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭(píng)证向银(yín)行得到购房(fáng)者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固(gù)定利(lì)率，开发商或购房(fáng)者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国(guó)开发(fā)商(shāng)在项目获批后即可(kě)预(yù)售房(fáng)屋(wū)。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付(fù)节(jié)点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完(wán)工(gōng)、全部(bù)完工，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在(zài)支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束(shù)后，购房(fáng)者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司(sī)保证开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保险由开发(fā)商或(huò)购房(fáng)者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英国(guó)预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各环(huán)节(jié)内容确认无误后(hòu)签订首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会(huì)在合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋(wū)必须(xū)经过房产(chǎn)公证(zhèng)公(gōng)司的(de)检(jiǎn)验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资(zī)金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给(gěi)开发商(shāng)，即资(zī)金在进入开发(fā)商(shāng)账户前(qián)经过(guò)两道关口(kǒu)，有利于(yú)保(bǎo)障购房(fáng)者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完(wán)成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不(bù)超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可预(yù)售。什么(me)是定金保全措(cuò)施(shī)？即买(mǎi)卖双方签订购房合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或(huò)保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外(wài)，其他预先支付的购房(fáng)款也(yě)受该(gāi)措施(shī)保护(hù)。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机(jī)构或保证机(jī)构或(huò)保险公(gōng)司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多(duō)不超(chāo)20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定(dìng)金外的(de)剩余房款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者(zhě)违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专(zhuān)门项目(mù)资(zī)金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购(gòu)权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般(bān)为(wèi)合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的(de)增加(jiā)而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房(fáng)者的(de)订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付(fù)款会存(cún)入银(yín)行(xíng)专门的项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资(zī)金提(tí)取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者(zhě)享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是(shì)保交楼和(hé)房企重组。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民(mín)生(shēng)，给(gěi)予强有力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金(jīn)融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权(quán)益。资金(jīn)监管环节，引入(rù)独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)商(shāng)品房保修期(qī)制(zhì)度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对(duì)房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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