饱受(shòu)争议的(de)二手(shǒu)房交(jiāo)易中介(jiè)费(fèi)问题(tí)，正(zhèng)逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市场监(jiān)管总局联合(hé)发布了关于规(guī)范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见提及(jí)，近年(nián)来，部分(fēn)房地(dì)产经纪机构存在(zài)利用(yòng)房源客(kè)源优势收取(qǔ)过(guò)高费用、未明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥用客户个(gè)人信(xìn)息(xī)等问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门(mén)从加(jiā)强从业主体(tǐ)管理、明(míng)确经(jīng)纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实(shí)行明码标价等十方(fāng)面(miàn)，提出(chū)了(le)意见。

　　中原地产首(shǒu)席(xí)分析师张(zhāng)大伟(wěi)称，随(suí)着城市发展，一(yī)二线城市(shì)二手房交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例(lì)，二(èr)手房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖(lài)中介居间成交，房地产调(diào)控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研究中心(xīn)首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民(mín)来说属于金额不(bù)低的(de)大宗交(jiāo)易，由于二手房交(jiāo)易成本(běn)较(jiào)高(gāo)、交易周期较长(zhǎng)，具有非常(cháng)强(qiáng)的专业性，居民往(wǎng)往通(tōng)过中介(jiè)来完成(chéng)。但很多中介利用(yòng)信息不(bù)对(duì)称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额(é)外的负担(dān)，而且这(zhè)些(xiē)服务(wù)事项(xiàng)并未明码标(biāo)价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出(chū)，对包括经纪服(fú)务在内(nèi)的相关市场交易行为及其(qí)主体进行规范和秩序整顿，是房地(dì)产(chǎn)市场管(guǎn)理和调控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进这(zhè)项工作的(de)意义更大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题(tí)成监管重点

　　二(èr)手房市(shì)场(chǎng)中，历来对(duì)房地产经纪服务(wù)行业关注最多的(de)一个话题，便是房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未(wèi)来相(xiāng)关(guān)部(bù)门主要监管(guǎn)的重点，将是(shì)对房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费及中(zhōng)介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额(é)不(bù)低的中介费。以(yǐ)北京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算(suàn)，一套(tào)1000万(wàn)元(yuán)的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服(fú)务收费上，两部门在此次意见中(zhōng)提(tí)及(jí)，房地产经纪机构要合理降低(dī)住(zhù)房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定价。引导由交(jiāo)易双(shuāng)方共同承(chéng)担经(jīng)纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服(fú)务收(shōu)费标准的最早(zǎo)依据是(shì)1995年(nián)国(guó)家(jiā)计委建设部下发(fā)的《关于房地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六(liù)条规(guī)定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成(chéng)交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前(qián)北京市执行的(de)2014年(nián)更新后的收费标(biāo)准，即根据这样的规(guī)定：“少(shǎo)数特别复杂的(de)住宅买(mǎi)卖经纪(jì)服务，经交易(yì)各(gè)方(fāng)协商同(tóng)意(yì)，可在规定的收费标准(zhǔn)基础(chǔ)上适当上(shàng)浮，上浮幅(fú)度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手(shǒu)房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本(běn)着“简政放(fàng)权”的(de)精(jīng)神，北京2015年取消了房(fáng)地产(chǎn)中介(jiè)服务等57个(gè)政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多(duō)少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构(gòu)在实(shí)际收取费用(yòng)过(guò)程中，相关(guān)监管(guǎn)部门当前并未(wèi)明确具体(tǐ)的中介(jiè)费率(lǜ)，中(zhōng)介(jiè)机构仅需在(zài)服务过(guò)程中(zhōng)对收费(fèi)标(biāo)准进行明(míng)码标价即(jí)可(kě)。而房地产经纪服务机构在具体(tǐ)收(shōu)取过程中，会结(jié)合(hé)房屋价值及(jí)工资(zī)标准，综合计算(suàn)出(chū)合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标(biāo)价问(wèn)题，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经营(yíng)门店、网站、客户端(duān)等场(chǎng)所或渠道，公示(shì)服务(wù)项目、服务内容和收费(fèi)标准(zhǔn)，不得(dé)混合标价和捆绑收(shōu)费(fèi)。房地(dì)产经纪机构(gòu)提供(gōng)的基本服务和延(yán)伸服务，应当(dāng)分别明确服(fú)务项目和(hé)收费(fèi)标准。房地产(chǎn)经纪机(jī)构收费(fèi)前应当向(xiàng)交易当事(shì)人(rén)出具收费(fèi)清(qīng)单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另外(wài)，对(duì)收费明显高于市场平均(jūn)水平(píng)的(de)房地产经纪(jì)机构，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市场监管等部门采取约谈等(děng)综合措施进行重点监(jiān)管(guǎn)。市场监管部门会同有关(guān)部门依(yī)法查处(chù)不按(àn)规(guī)定明(míng)码(mǎ)标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反价(jià)格和(hé)反垄断法(fǎ)律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要(yào)依(yī)法依(yī)规纳(nà)入(rù)国家企(qǐ)业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原(yuán)则实行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地(dì)产华南区(qū)总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部(bù)发文(wén)鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则(zé)实行分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服(fú)务费用，主(zhǔ)要还(hái)是规范行(xíng)业(yè)，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响初一有几门课程 都学什么科目，初二有几门课程有限，“以深(shēn)圳为例(lì)，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和普宅本来收(shōu)费(fèi)就(jiù)不(bù)同，各家收费普遍在合理范(fàn)围内，加上经(jīng)纪服(fú)务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的意(yì)见仅为鼓励(lì)性质(zhì)，即只是(shì)纲领性文件(jiàn)而非规定(dìng)，未(wèi)来如何具体认定其中的细(xì)则(zé)，还需(xū)要看各(gè)城市落(luò)地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表(biǎo)示，“从(cóng)目前(qián)市场(chǎng)看，经纪服务领域的(de)调(diào)整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由(yóu)于二手房(fáng)很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权(quán)抵押(yā)、不同税费等都可能(néng)对(duì)交易产(chǎn)生影响，这对房地(dì)产经纪服务行业的(de)专(zhuān)业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程(chéng)中，原(yuán)本应该由(yóu)上(shàng)下家(jiā)各支付一半的中介费，但在一(yī)些热(rè)点(diǎn)城市的(de)二手房(fáng)交易(yì)过程中，往往会有这样(yàng初一有几门课程 都学什么科目，初二有几门课程)的情形，因(yīn)部分购(gòu)房者处于弱(ruò)势(shì)地位，从而(ér)会(huì)出现(xiàn)中介费(fèi)及税(shuì)费均由购房者(zhě)来承担。即(jí)使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也(yě)可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下(xià)家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成’的(de)情况，一些房产中介公司将其视为向(xiàng)购房者(zhě)单边收费的行(xíng)为。部分中介公司可能会利用其支配地(dì)位，在(zài)原先经纪(jì)服初一有几门课程 都学什么科目，初二有几门课程务收费的基础上，再次向房东(dōng)收取费用(yòng)，而(ér)这部分费用，房东往(wǎng)往会(huì)将其转再(zài)次(cì)转(zhuǎn)嫁给购房者，这(zhè)实际上相(xiāng)当于变相推高(gāo)了房价。两部门提出严(yán)禁操纵(zòng)经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中(zhōng)操作的(de)透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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