文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提(tí)出(chū)“有条件的可(kě)以(yǐ)进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态(tài)，试点(diǎn)现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了(le)，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公(gōng)平(píng)。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是对购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)的最大(dà)保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地(dì)义(yì)。当然(rán)二次房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如(rú)果(guǒ)按(àn)照(zhào)经济规律(lǜ)办事(shì)，中国(guó)一(yī)定能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制对购房者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能(néng)交房的风险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系(xì)列风险。取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了商(shāng)品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严(yán)格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可(kě)以(yǐ)开(kāi)始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度(dù)在(zài)完(wán)全(quán)交房前进行分期支付(fù)。所以，预(yù)售(shòu)制度是(shì)需要严格(gé)的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付(fù)以(yǐ)及(jí)违约(yuē)处罚措(cuò)施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客(kè)观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改(gǎi)革(gé)，中国(guó)一定能化解这(zhè)个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归(guī)实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福(fú)一(yī)家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房(fáng)销(xiāo)售是实(shí)现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措(cuò)施。在(zài)当(dāng)前的(de)情况下，取消预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心(xīn)参与财税改革方案研(yán)究时，对预(yù)售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋(wū)或者其他临(lín)时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购(gòu)买(mǎi)。虽然(rán)楼(lóu)宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不少地(dì)产商(shāng)开始探求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品流(liú)通(tōng)、资金(jīn)周(zhōu)转有(yǒu)着(zhe)独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘(pán)后(hòu)，除了分层出(chū)售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文(wén)字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即(jí)先(xiān)收(shōu)取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了(le)制造商的(de)资金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时中(zhōng)国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地(dì)产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地(dì)解决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范化(huà)，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管理部门提升(shēng)了对(duì)于预售楼花(huā)制度的监(jiān)管，即要求开发(fā)商在预售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全(quán)部支付(fù)，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取全(quán)透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身(shēn)推动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房需求大(dà)和供给(gěi)量(liàng)短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花(huā)”制(zhì)度(dù)。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基础等城(chéng)市化配(pèi)套问题，才能(néng)进一(yī)步推进城市(shì)化。但当时推行的是(shì)“统一(yī)管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制度，住(zhù)房市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制(zhì)度不再适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产(chǎn)市场面临(lín)商(shāng)品(pǐn)房的(de)需求(qiú)量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应量小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对(duì)内(nèi)地房地(dì)产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中国(guó)香港预(yù)售商品房制度(dù)，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力(lì)支持国(guó)内房地产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一(yī)步(bù)深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社(shè)会(huì)化(huà)的住房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济(jì)下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期(qī)房，解决了(le)房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难(nán)题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个(gè)项目的(de)开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方(fāng)迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了(le)房地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度。预(yù)售(shòu)制的初(chū)衷(zhōng)是(shì)为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记(jì)和(hé)预告(gào)登记-交付房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购房(fáng)者需要一(yī)次(cì)性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷款的(de)形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了(le)全部购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不(bù)同(tóng)。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期(qī)，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提高了居民(mín)居(jū)住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数(shù)十年时间走(zǒu)完发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成(chéng)为(wèi)中国内(nèi)地商品房(fáng)销售最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产行业(yè)的发(fā)展(zhǎn)。中国(guó)内地(dì)房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有、从国企(qǐ)先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地(dì)产也成为拉动中国内地(dì)经济高(gāo)增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投(tóu)资占全(quán)社会固定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从(cóng)房地产融(róng)资存量占社(shè)融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银(yín)行(xíng)不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高(gāo)，以及中国(guó)资本市场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的(de)风险确(què)实存在(zài)，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的(de)风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开发商之间(jiān)的(de)购房合(hé)同(tóng)、购(gòu)房者和银(yín)行(xíng)的(de)按揭(jiē)贷(dài)款合同是(shì)两个独立的(de)合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银(yín)行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担的(de)风险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发(fā)放(fàng)方(fāng)，一(yī)旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者(zhě)签订的预售(shòu)合(hé)同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获(huò)得(dé)房款，如(rú)果购(gòu)房者丧失(shī)还款能力或短期(qī)不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行承担，银行(xíng)将面临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发企(qǐ)业(yè)预售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地产管理部(bù)门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统一的预(yù)售资金(jīn)监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资(zī)金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则(zé)按(àn)照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工程总额报(bào)价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实(shí)是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监管账户(hù)拨付(fù)资(zī)金，再由工程(chéng)方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套(tào)取的资金，在房企各(gè)地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循(xún)环(huán)高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度(dù)呈(chéng)现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝(jué)大部(bù)分房(fáng)款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付(fù)款一般(bān)以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发(fā)放，购(gòu)房者(zhě)开始月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)护：为预(yù)售(shòu)商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交付质量(liàng)的(de)保障(zhàng)有两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)，一是期(qī)房由政府或(huò)第(dì)三方验收合格(gé)并(bìng)提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭(píng)证取得购(gòu)房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购房者提(tí)供一(yī)定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售(shòu)资金(jīn)第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还(hái)，最(zuì)低(dī)首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交付后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方(fāng)数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定(dìng)金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美(měi)国为防(fáng)止开发(fā)商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由第三(sān)方(fāng)公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中(zhōng)的资金全部来自银行(xíng)，银行根据(jù)工程(chéng)进度向(xiàng)开发商(shāng)提(tí)供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银(yín)行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动(dòng)机监(jiān)管开发商施(shī)工(gōng)进度(dù)。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行得到购房者支(zhī)付(fù)的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开发商(shāng)在项目获(huò)批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如(rú)由于(yú)任何原因(yīn)不(bù)能购买，定金(jīn)按(àn)照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购(gòu)房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也(yě)采取按工期(qī)支付房款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付(fù)节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完(wán)工(gōng)、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可实属和属实区别在哪，实属与属实的区别能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险，保险的(de)功能是当(dāng)房(fáng)屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易(yì)中(zhōng)的(de)房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等(děng)各个(gè)环节，各环(huán)节内(nèi)容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当(dāng)开发商出(chū)现(xiàn)财(cái)务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般(bān)会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才(cái)能交付，交付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监管，在确(què)认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前(qián)经(jīng)过两道关口，有利(lì)于保障购(gòu)房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还(hái)定价并赔偿约(y实属和属实区别在哪，实属与属实的区别uē)10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金(jīn)保全措施才可预售。什么(me)是定(dìng)金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机(jī)构(gòu)或(huò)指定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订(dìng)定(dìng)金保证(zhèng)委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者定金(jīn)的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致期(qī)房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证金证明书(shū)向金融机构或(huò)保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购(gòu)房者(zhě)违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资(zī)金进银(yín)行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新(xīn)加坡开(kāi)发(fā)商有统一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签(qiān)订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样(yàng)采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也(yě)依(yī)照工程进度(dù)放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求的支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复(fù)工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一(yī)方面(miàn)，从现在起，对(duì)还(hái)在(zài)正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企(qǐ)包括民(mín)营(yíng)企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分估计(jì)形势复杂(zá)性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违约后定(dìng)金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分的(de)保障。余款支付(fù)环节，建立(lì)按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机(jī)构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部(bù)门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商(shāng)应(yīng)对(duì)房(fáng)屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在(zài)全(quá实属和属实区别在哪，实属与属实的区别n)国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另(lìng)一(yī)方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是(shì)五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的(de)提(tí)升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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